龍華新房以3萬多接近4萬的價(jià)格入市，重點(diǎn)區(qū)域白石龍、紅山、鷺湖國(guó)際住區(qū)等片區(qū)的二手房沖高至4萬甚至突破5萬。高燒的樓市，讓龍華從入門級(jí)剛需區(qū)轉(zhuǎn)化為“望樓興嘆區(qū)”。
老牛此前統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，近3年來，龍華的房?jī)r(jià)漲幅居前，年均漲幅高達(dá)20%多，此輪行情，龍華依舊高漲，核心區(qū)位的整體房?jī)r(jià)達(dá)到了福田1-2年前的普遍價(jià)位。
2013年龍華部分新房成交均價(jià)如下表，數(shù)據(jù)來源于房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心，僅供參考。
2年后的今天，觀瀾都不止這個(gè)價(jià)位。
普通購(gòu)買力被步步緊逼一路向北，部分買主，越來越無奈地接受深圳偏遠(yuǎn)區(qū)域，尋求相對(duì)合適價(jià)位和合理通勤區(qū)位的樓盤，以此讓自己或家庭趕上最不可以思議的房地產(chǎn)創(chuàng)富時(shí)代。然而，大多數(shù)人的意圖，只是想有個(gè)自己的溫暖窩罷了。
這都是老生常談的話題，價(jià)格談多了，反而有炒作之嫌。近幾個(gè)月來的房?jī)r(jià)暴漲，除政策、投資機(jī)構(gòu)作為主要推手外，個(gè)別媒體、一般投機(jī)客不也是助漲的當(dāng)事人嗎？
房地產(chǎn)關(guān)乎各行各業(yè)、各家各人，我們幾乎無一幸免地被卷進(jìn)這場(chǎng)風(fēng)暴中。不管是有意還是無意，我們看似旁觀者，其實(shí)是被迷惑住的當(dāng)局者。我們把太多的目光駐足于此，便有太多的把柄被抓住。
不如，讓我們冷靜下來，一起來看看龍華的現(xiàn)在、未來，從今以后的學(xué)校文體、醫(yī)療衛(wèi)生、交通規(guī)劃，一同希冀更宜居的龍華。
龍華新區(qū)下的龍華（含龍華、民治、大浪）和觀瀾原本是兩個(gè)獨(dú)立大鎮(zhèn)，圍繞著富士康等大型外來加工企業(yè)，聚集發(fā)展出眾星拱月般的加工制造業(yè)、小作坊、以及特有的產(chǎn)業(yè)鏈條下的低層次商貿(mào)業(yè)態(tài)。
在這種鎮(zhèn)級(jí)發(fā)展思路下，相對(duì)更高層次的城鎮(zhèn)資源分別集中于兩鎮(zhèn)的“鎮(zhèn)中心”，說穿了，當(dāng)年深圳的關(guān)外，就像現(xiàn)在的東莞一樣，鎮(zhèn)番割據(jù)。龍華和觀瀾的鎮(zhèn)中心也就是現(xiàn)在分化出來的，所謂的“龍華老城”和“觀瀾老街”，都是兩地曾經(jīng)最繁華、城市配套最集中，生活便利度最高之地。各種市政配套如學(xué)校、醫(yī)院、公園、商業(yè)分列其中，發(fā)展至今，從生活便利角度看，其優(yōu)勢(shì)依然具備。比如，即使相對(duì)偏遠(yuǎn)的觀瀾區(qū)域，其配套齊全度卻一點(diǎn)也不遜于紅山一帶。
然而，城市是不斷地發(fā)展，向上，如同人一樣，也充滿著喜新厭舊的情感。而作為置業(yè)者，抉擇一個(gè)房子也絕不僅僅是著重現(xiàn)狀，更多會(huì)向往預(yù)期利好。甚至很多時(shí)候，這種預(yù)期利好會(huì)獲得像“地段”一樣的大比重，從而反映在房?jī)r(jià)水平上。
那么，當(dāng)一個(gè)新興片區(qū)一無所有的時(shí)候，是該下手呢還是該等呢？
在交通環(huán)境缺位時(shí)期，大龍華也是深圳人眼中的偏遠(yuǎn)區(qū)域，一般的剛需置業(yè)群的購(gòu)房思維被桎梏于一城一池，即使是對(duì)關(guān)口一帶也隔著難以逾越的鴻溝。以前的政治課常言，要用發(fā)展的眼光看問題，其實(shí)選房也是這么個(gè)道理。
但這些論調(diào)已是馬后炮，放眼龍華新區(qū)，先前濃墨重彩炒作的“龍華新城”已無法再?gòu)?fù)制。新區(qū)政府也無能為力再拿出類似的儲(chǔ)備用地炒作概念，整個(gè)新區(qū)建設(shè)用地超過６０％，剩余可建設(shè)用地不足５平方公里（來源于２０１１年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）。
新區(qū)所謂的“新”全然集中于當(dāng)年的二線關(guān)拓展區(qū)，現(xiàn)如今的北站周邊區(qū)域。
所以，如今置業(yè)龍華，又該看重什么？
簡(jiǎn)而言之：老區(qū)看舊改，新城看配套。下邊將圍繞此話題談?wù)劇?/p>
如有紕漏，敬請(qǐng)?zhí)岢觯瑲g迎補(bǔ)充。
老牛就不刻意分街道談了，觀瀾一分為三后，龍華新區(qū)現(xiàn)有6個(gè)街道，重點(diǎn)區(qū)域其實(shí)也就那么幾塊，談到哪說哪，都會(huì)扯到。
談到每一類別時(shí)，會(huì)把重點(diǎn)區(qū)域突出來談，包括北站商務(wù)區(qū)、觀瀾橫坑水庫(kù)周邊科技核心、龍華商業(yè)中心。
這3個(gè)區(qū)域也是今后龍華重點(diǎn)打造的一級(jí)區(qū)域，所謂的核心地段，就是這么造出來的。
從民治談起。民治是龍華新區(qū)新時(shí)期最具代表性的區(qū)域，關(guān)口區(qū)位，市區(qū)通達(dá)交通便捷，近幾年區(qū)域新房集中入市，加之片區(qū)內(nèi)的北站商務(wù)區(qū)概念不斷被炒作，使得民治的眼球曝光率非常高，是推動(dòng)龍華房?jī)r(jià)猛增的主力區(qū)域。
這塊備受矚目的土地上，早已雛形蛻變，躍躍欲飛。大規(guī)模的住宅土地開發(fā)，讓民治發(fā)展呈現(xiàn)出一片欣欣向榮之景。
然而，隨著新置業(yè)人群入住，面對(duì)相對(duì)緊缺的市政配套時(shí)，留下民治“金玉其外，敗絮其中”的詬病。但如果放寬要求看，這是任何新興片區(qū)發(fā)展階段都會(huì)遇到的狀況，無可避免，近些年月也可看到，各類市政配套正不斷地補(bǔ)充進(jìn)來，步伐邁得算堅(jiān)定。
民治城區(qū)發(fā)展的割裂感十分明顯，以民治大道兩邊區(qū)域?yàn)榇淼睦厦裰危鸵陨钲诒闭緸榇淼男慢埲A中心，就像硬幣的兩面，城建面貌天地之別。
從民治大道——梅龍路——民塘路，由東至西，層層迭代。若從深圳北站龍華線站臺(tái)往東看，發(fā)展的鴻爪雪泥，一覽無遺。
舊即是民治大道為線，引出的兩旁區(qū)域。
而所謂的新，便是過去炒作的“龍華新城”，現(xiàn)在的深圳北站商務(wù)中心區(qū)一帶，向北延伸到和平路邊的港鐵天頌，向南到梅林關(guān)周邊。跨了2個(gè)街道，其實(shí)都不為過，本身就是個(gè)唇齒相依之地。
北站商務(wù)核心
按照深圳新的發(fā)展思路，北站周邊區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成為深圳北中心的重要組成部分，形成區(qū)域性大型交通樞紐區(qū)和多功能城市中心，承接福田中心區(qū)綜合服務(wù)功能的延伸，重點(diǎn)發(fā)展以總部經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)金融、電子商務(wù)、商務(wù)辦公、文化創(chuàng)意、綜合商業(yè)等為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。
商務(wù)區(qū)總體規(guī)劃效果：
商務(wù)區(qū)內(nèi)的寫字樓拓荒項(xiàng)目，由深圳地鐵集團(tuán)操刀的東廣場(chǎng)規(guī)劃圖：
目前已動(dòng)工的南面地塊，地基開挖中：
顯而易見，該片區(qū)預(yù)期利好極其明確，定位高規(guī)格，使得新房開盤價(jià)已沖高至4萬，與片區(qū)概念搭邊的中海錦城2期尾盤戶型，標(biāo)價(jià)達(dá)到5.2萬+，普通購(gòu)買者壓力山大。
然而，片區(qū)房?jī)r(jià)一旦沖高很難再下來，購(gòu)買力層次慢慢被擠兌。如果說“龍華新城”的整體規(guī)劃，住宅使命已經(jīng)基本完成，那么接下來就該輪到各項(xiàng)配套發(fā)威發(fā)力的時(shí)候了。
自制兩張北站商務(wù)區(qū)周邊的部分配套規(guī)劃圖。
深圳北站以南，和平路以北：
深圳北站以南：
規(guī)劃逐漸浮出水面，一一細(xì)數(shù)近期將兌現(xiàn)的重點(diǎn)規(guī)劃。
教育
白石龍學(xué)校
九年一貫制學(xué)校，位于金亨利兩期項(xiàng)目之間。容積率≤1.28，規(guī)定建筑面積39800平方米，其中教學(xué)及教學(xué)輔助用房29900平方米、辦公用房3400平方米、生活服務(wù)用房6500平方米，機(jī)動(dòng)車泊位數(shù)45輛。
龍華外國(guó)語學(xué)校
是深外在龍崗分校、國(guó)際部之外的又一次外拓，將包括小學(xué)、初中和國(guó)際部，占地面積約6.1萬平方米。
位于玉龍路與八寶街交匯處，是一所九年一貫制學(xué)校，目前已開展項(xiàng)目前期工作，計(jì)劃于2016年建成并招生。
龍?zhí)翆W(xué)校
中央原著西側(cè)，星河傳奇南邊，人民路與騰龍路交界處東北角。
紅山學(xué)校
高中，位于中梅路南側(cè)，新區(qū)大道東側(cè)。
觀湖片區(qū)的鷺湖學(xué)校：
項(xiàng)目為九年一貫制學(xué)校，設(shè)計(jì)教學(xué)規(guī)模為54個(gè)班/2550個(gè)學(xué)位，其中小學(xué)30個(gè)班/1350個(gè)學(xué)位，初中24個(gè)班/1200個(gè)學(xué)位，教職工160人，擬新建7棟樓，即教學(xué)樓A（小學(xué)部）、教學(xué)樓B（初中部）、綜合樓、科學(xué)樓、體育館、藝術(shù)樓、圖書館，以及室外配套工程。
年內(nèi)完成老校改擴(kuò)建：觀瀾二中、新田小學(xué)、龍華中心小學(xué)、清湖小學(xué)、高峰學(xué)校；
規(guī)劃在浪口、福民、龍勝、弓村各建一所公辦學(xué)校。爭(zhēng)取2015年完成方案設(shè)計(jì)，2016年開工建設(shè)，2017年建成投入使用。
醫(yī)院
新華醫(yī)院
市屬醫(yī)院，占地60473.6平方米，規(guī)劃建設(shè)病床1200張，總建筑面積約210449平方米，擬建設(shè)成為集醫(yī)療、科研、教學(xué)、預(yù)防保健功能于一體的市屬三級(jí)甲等綜合性醫(yī)院。
建設(shè)內(nèi)容包括：門診、住院、醫(yī)技、后勤附屬用房、制劑、配液中心、科研、圖書館、實(shí)驗(yàn)樓、學(xué)術(shù)交流中心、地下人防工程、地下車庫(kù)等。
市第二兒童醫(yī)院
市屬醫(yī)院，用地面積約為4萬多平方米，規(guī)劃床位600多張。
上塘地塊醫(yī)院（社會(huì)辦三級(jí)醫(yī)院）
通過向社會(huì)引資，招拍掛出讓的上塘地塊醫(yī)院，去年有消息稱已有17家單位有意競(jìng)拍。
龍華新區(qū)中心醫(yī)院（觀瀾）改擴(kuò)建
改擴(kuò)建后全院1200張床位；總用地面積37068.62㎡，總建筑面積193983㎡。
拆除現(xiàn)有宿舍樓、門診樓及連廊、住院綜合樓連廊，醫(yī)院西側(cè)新建1棟住院樓（含5層醫(yī)技B樓及17層住院樓主樓），原有宿舍樓區(qū)域上新建1棟門急診醫(yī)技、住院、科研辦公及后勤保障樓（含5F門急診醫(yī)技A綜合樓、10F住院附樓、10F科研辦公及后勤保障樓），調(diào)整現(xiàn)有住院綜合樓功能布局，新建一座綜合廢水處理站，并設(shè)地下停車場(chǎng)。
市中醫(yī)院龍華院區(qū)
13年已有規(guī)劃，新院區(qū)擬選址龍華吊繩山下章閣社區(qū)（觀瀾），占地15—20萬平方米，規(guī)劃設(shè)立病床2000張。
文體設(shè)施
文體設(shè)施一直是龍華的短板，前幾年大運(yùn)會(huì)時(shí)，深圳其它核心區(qū)陸續(xù)新蓋了體育場(chǎng)館，龍華并無受益。
這類設(shè)施，投入大，效益低，后期管理及維護(hù)成本不低，難怪有關(guān)部門不感冒。先前各街道辦規(guī)劃體育中心，口號(hào)喊得響，動(dòng)作多遲緩。何況，從實(shí)際用途來看，大而全的體育中心似乎不比社區(qū)體育用地價(jià)值更大吧。
但從置業(yè)角度來看，這類設(shè)施所在區(qū)域通常都是一個(gè)片區(qū)的好地段，或會(huì)形成好的地段，龍中、寶中、深圳灣這類極端例子，可管中窺豹。試想文藝場(chǎng)館規(guī)劃在工廠區(qū)，除非本身就作為行為藝術(shù)，否則只會(huì)格格不入，大筆資金打水漂。
最近完工的部分文體設(shè)施：
龍華文化藝術(shù)中心，位于龍華文化廣場(chǎng)西側(cè)，已開放有圖書館、博物館。
中國(guó)版畫博物館，名字是十分霸氣的，國(guó)字號(hào)頭銜。位置相對(duì)偏，在觀瀾湖高爾夫邊。
觀瀾體育公園（在建，擬于2017年建成并投入運(yùn)營(yíng)）
項(xiàng)目位于龍華新區(qū)觀瀾街道觀光路以南、觀興路以西、新丹路以北，占地面積6.4萬平方米，提供室內(nèi)外游泳池及足球、籃球、網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等體育設(shè)施。
龍華文化廣場(chǎng)及體育中心規(guī)劃，在龍華文化廣場(chǎng)一側(cè)，規(guī)劃效果圖可能有變動(dòng)。
大家耳熟能詳?shù)摹褒埲A兩館”（市美術(shù)館新館、市圖書館調(diào)劑書庫(kù)）項(xiàng)目，在進(jìn)行國(guó)際設(shè)計(jì)招標(biāo)，計(jì)劃9月15日公布定標(biāo)結(jié)果。
此外，還會(huì)推進(jìn)民治體育公園、大浪文化藝術(shù)中心等多個(gè)文體項(xiàng)目。
交通
隨龍華線、新彩通道等工程落成，民治的大體交通格局已成定局，進(jìn)市區(qū)新的動(dòng)脈通道唯有獨(dú)苗光明線（6號(hào)線），將南延至科學(xué)館。
軌道6號(hào)線起自龍華新區(qū)深圳北站，與4號(hào)線并行沿騰龍路至紅山站，過紅山站后上跨4號(hào)線拐向布龍路（布龍路上跨龍華線要建斜拉橋），沿布龍路前行跨過福龍路以隧道穿越羊臺(tái)山，出羊臺(tái)山后以高架橋梁沿石巖街區(qū)的塘麗一路和北環(huán)路敷設(shè)，跨田心大道后逐漸以隧道穿越大雁山進(jìn)入光明新區(qū)，出大雁山后以高架橋梁沿規(guī)劃東紅路、光明大道、規(guī)劃中央公園大道路中綠化帶敷設(shè)，跨過龍大高速公路及茅洲河后立即轉(zhuǎn)入地下，沿別墅路地下行進(jìn)，下穿紅花山公園、公明廣場(chǎng)后拐向松白路，過金安路口后逐步出露地面過渡到高架沿松白路敷設(shè)，跨過規(guī)劃田園路后拐入沙江路并逐漸入地，沿沙江路地下敷設(shè)至終點(diǎn)松崗站與11號(hào)線換乘。
工程計(jì)劃2015年開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2019年通車試運(yùn)營(yíng)。目前開始拆遷，計(jì)劃7月土建工程開工。
現(xiàn)在上塘、紅山一帶經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)如下圖所示的打通斷頭路工程，均以串通新區(qū)大道、民塘路、梅龍路等大動(dòng)脈交通為主，工程不大，但絕非細(xì)枝末節(jié)。
老城與之相比，惱人的問題倒不是城建面貌或基本配套問題，而是交通規(guī)劃先天缺乏，交通擁堵節(jié)點(diǎn)多，城市運(yùn)作效率低能。
北站商務(wù)區(qū)一帶交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃圖：
而這種問題在龍華老片區(qū)尤其被放大。大大小小的工業(yè)區(qū)和小產(chǎn)權(quán)宅基地盤踞，秩序雜亂，平時(shí)工作日道路承載力可能剛剛好，通行順暢，一旦到雙休日交通不堪重負(fù)的疲憊點(diǎn)便顯現(xiàn)出來。龍華的人民路、和平路、龍觀路，觀瀾的觀瀾大道，民治的民治大道無一幸免。
也正由于土地性質(zhì)繁多，產(chǎn)權(quán)不明晰，老城區(qū)域的后補(bǔ)交通規(guī)劃往往面臨更大的阻力，拆遷就是其中最另有關(guān)部門頭疼的一環(huán)。
龍華老城區(qū)域，包括默默無聞的大浪北部片區(qū)，都陸續(xù)展開道路修建工程，大動(dòng)脈交通接二連三地上馬開工，完工日卻要等猴年馬月之后。
短短幾公里的道路還需要分批次分期數(shù)完成，中間斷頭佇立著孤零零的民宅，道路兩頭面面相覷，此情此景，絕對(duì)是司機(jī)路怒癥高頻之地，怒起來想立馬炸之。
這跟部分設(shè)施規(guī)劃先天缺陷有關(guān)，例如觀瀾大道和龍觀路相通，布局有觀瀾汽車站和龍華汽車站，本身就是觀瀾和龍華其它區(qū)域聯(lián)系的重要通道，還要承載發(fā)往市外各地的中長(zhǎng)途客運(yùn)，市域內(nèi)的各路公交車，的士，及電動(dòng)摩的等運(yùn)輸車，交通承受力可想而知。老牛覺得怪的是，若不是這輪行情，保利悅都還能開出這么高的價(jià)格？龍華老城缺新房，但不至于饑不擇食啊。
龍觀路，龍華汽車站處：
今年有計(jì)劃觀瀾汽車站周邊交通組織改善工程、觀平路沿線出入口優(yōu)化調(diào)整工程等10個(gè)綜治項(xiàng)目，于今年6月陸續(xù)開工建設(shè)，9月底完工。附近的街坊，來談?wù)勥M(jìn)度吧。
當(dāng)然我們都知道，規(guī)劃總是設(shè)想地好，一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度或許能談上幾年。
比如大家熟知的法定圖則，勾勒的道路網(wǎng)規(guī)劃是多么美好，細(xì)究會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)需要配合舊改項(xiàng)目建設(shè)的并不少。也就是說，舊改項(xiàng)目難動(dòng)，道路網(wǎng)就不好織。
所以當(dāng)新城不斷密布小道路，打通斷頭路時(shí)，老城現(xiàn)階段還要繼續(xù)完善大動(dòng)脈交通，短期內(nèi)的交通壓力很難減緩。
交通關(guān)乎發(fā)展大計(jì)，新區(qū)政府也是蠻拼的，邊修路，邊整治，啟動(dòng)2015年“暢通龍華”33項(xiàng)綜治工程前期工作，計(jì)劃7月底前完成項(xiàng)目立項(xiàng)及下達(dá)投資計(jì)劃工作，10月底前完成施工招標(biāo)，爭(zhēng)取年底完工。
石清大道
龍華段起點(diǎn)于清湖，對(duì)接布瀾路，一期工程對(duì)接龍觀路（非龍觀快速路），就此面臨斷頭。
二期工程要真正實(shí)現(xiàn)與石巖段對(duì)接，拆遷難點(diǎn)就包括龍觀路上的加油站。
龍觀快速路（華觀大道）
最終將接上福龍路。目前已在茜坑水庫(kù)，即環(huán)觀南路對(duì)接段便形成斷頭，大浪段亦存在多個(gè)斷頭點(diǎn)，均是拆遷未談妥。
龍觀路-新區(qū)大道連接線，下穿港鐵車輛段，對(duì)接新區(qū)大道，項(xiàng)目已動(dòng)工。
除了高燒的房?jī)r(jià)，逼得置業(yè)群步步北上，別忘了還有“有軌電車”，硬是把觀瀾帶火。
圖中所示的地鐵13號(hào)線，應(yīng)改為18號(hào)線，從沙井發(fā)出經(jīng)過觀瀾到平湖；地鐵16號(hào)線，即是現(xiàn)在已開工建設(shè)的10號(hào)線，直線也是規(guī)劃到觀瀾。
有軌電車的餅至今還未出爐，根據(jù)最新規(guī)劃，有軌電車7月實(shí)際動(dòng)工。新區(qū)已著手謀劃新的軌道線。
公園綠化
如果按照市政配套的優(yōu)先級(jí)來說，公園總不會(huì)是先鋒。新區(qū)近期的部分規(guī)劃項(xiàng)目如下。
一河兩岸
C段（東環(huán)二路至龍華污水處理廠3.2km）和D段（人民路至觀瀾大道1.2km），兩段景觀提升工程建設(shè)將與A、B段進(jìn)行銜接，打造出觀瀾河中心區(qū)段7.7km的景觀休閑長(zhǎng)廊。
D段已基本完工，進(jìn)入手尾階段。
龍華河綜合整治工程預(yù)計(jì)今年9月底開工建設(shè)。
“二十公園”
分別為民治白松公園、民治人民路街心公園、大浪和平路街心公園、民治社區(qū)體育公園、民治新區(qū)大道街心公園(1號(hào))、民治新區(qū)大道街心公園(2號(hào))、觀瀾大道街心公園、民治綠廊(二期)、民治布龍路景觀長(zhǎng)廊、大浪德政路街心公園、觀瀾環(huán)觀南路街心公園、龍華花半里北側(cè)街心公園(暫定名)、龍華清湖新村社區(qū)公園(暫定名)、龍華共和村街心公園(暫定名)、龍華小觀園、龍華清湖工業(yè)園文體公園、民治簡(jiǎn)上街心公園、民治錦繡街心公園、民治逸秀社區(qū)公園、觀瀾章閣社區(qū)街心公園、觀瀾福民街心公園、觀瀾牛軛嶺古樟樹公園、大浪民塘路市政公園、民治白石龍音樂公園(原名白石龍文化公園)、民治南園公園、觀瀾石皮山文化公園(原名觀瀾石皮山瓷谷公園)、觀瀾兒童公園、民治深圳北站中心公園。其中，德政路街心公園、小觀園已于年初完工。目前，新區(qū)正逐步形成“森林(郊野)公園——綜合公園——社區(qū)公園”三級(jí)公園體系。
白石龍文化公園欲打造成龍華乃至深圳首個(gè)音樂主題文化公園，中軸山頂公園欲打造成深圳的“太平山頂”，成為深圳新的地標(biāo)。
其中比較大型的有
民悅公園
民悅公園位于深圳市龍華民治民樂社區(qū)民治水庫(kù)外圍，是民樂社區(qū)的綠肺，用地權(quán)屬為水庫(kù)自身用地，主要建設(shè)內(nèi)容為環(huán)形步道系統(tǒng)、節(jié)點(diǎn)空間設(shè)計(jì)、綠化工程、園林設(shè)施（雕塑、亭子、公廁和休閑廣場(chǎng)等）、夜景燈光、給排水、公園標(biāo)示系統(tǒng)和游樂設(shè)施等。
北站商務(wù)區(qū)及周邊一帶的城市綠谷景觀規(guī)劃
但說實(shí)在的，最頭痛的還是治污問題。
如果說民治新老城區(qū)發(fā)展對(duì)比明顯，那么觀瀾的新老交替現(xiàn)象近幾年也飛揚(yáng)跋扈，猛地驚鴻，方令人察覺觀瀾也成為龍華的一個(gè)關(guān)注點(diǎn)了。
這是多偏遠(yuǎn)的區(qū)域啊？連條地鐵線也沒，好歹沙井福永松崗借機(jī)場(chǎng)線的東風(fēng)，明年6月底將通地鐵；平湖公明光明的地鐵線已于去年底宣告開工；龍中的早在11年大運(yùn)前就通了。此前，觀瀾被掛在嘴頭，可能還有賴于福安雅園、愛心家園、招商錦繡觀園等多個(gè)保障房項(xiàng)目。
如此看來，觀瀾并不算現(xiàn)階段置業(yè)的好區(qū)位。可無論如何，房?jī)r(jià)水平在那，概念也很大。
新區(qū)成立伊始，主腦機(jī)構(gòu)便設(shè)在現(xiàn)在的觀瀾觀湖街道，不久后制定了龍華新區(qū)中軸發(fā)展藍(lán)圖，確立雙核發(fā)展。其中一核毫無疑問是北站商務(wù)區(qū)，另一核尚處襁褓中，即橫坑水庫(kù)科技文化服務(wù)中心（科技核）。
橫坑水庫(kù)科技文化服務(wù)中心：
位于橫坑水庫(kù)周邊區(qū)域，定位是要完善科技服務(wù)功能，打造新區(qū)科技文化核心。規(guī)劃的服務(wù)中心與周邊將打造成新區(qū)的北部科技核，規(guī)劃面積4.5平方公里，為新區(qū)北面提供高品質(zhì)綜合服務(wù)。
未來將重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)研發(fā)、教育培訓(xùn)、文化娛樂、行政服務(wù)等，將與新區(qū)南部商務(wù)核（北站片區(qū)）共同成為新區(qū)發(fā)展引擎。
看到這，有網(wǎng)友會(huì)嘀咕，照老牛這么說，是不是應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注這片新興區(qū)域？
是的。但跟北站商務(wù)區(qū)有顯著的區(qū)別，一個(gè)是地段，一個(gè)是更尷尬的現(xiàn)實(shí)矛盾——橫坑整體規(guī)劃已比較明朗，其中住宅用地并不多，最集中的住宅規(guī)劃即是南面的鷺湖國(guó)際住區(qū)，而目前區(qū)內(nèi)的四大住宅項(xiàng)目已步入尾聲。
再南面的觀瀾高新園，則以產(chǎn)業(yè)用地為主，夾帶著零星的保障房及小產(chǎn)權(quán)房住宅（下一層的圖，就是老牛站在某小產(chǎn)權(quán)房高層，俯瞰北面科技園及鷺湖住宅區(qū)的景觀照），而橫坑水庫(kù)周邊以公共服務(wù)用地為主。
觀瀾的規(guī)劃其實(shí)有點(diǎn)坂田的感覺，以產(chǎn)業(yè)園作為發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力。龍華新區(qū)“三廊九園”的產(chǎn)業(yè)藍(lán)圖，觀瀾?yīng)氄?席，包括龍華汽車城、九龍山科技園等項(xiàng)目。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，拉動(dòng)城區(qū)的建設(shè)面貌，加速城市更新。
其核心區(qū)實(shí)際動(dòng)作還不大明顯，其它片區(qū)早已遍地撒花。除交通外，舊城改造是觀瀾未來幾年內(nèi)最大的看點(diǎn)。目前包括即將入市的華盛觀薈、深業(yè)泰然玫瑰苑、陶潤(rùn)懿峰等均是舊改項(xiàng)目，還有合正綜合體、觀壹城等大型舊改在建，以及重金打造的商業(yè)綜合體觀瀾湖新城，將于今年10月份開業(yè)。
鷺湖國(guó)際住區(qū)及高新園一角：
舊改
先前說到，老城看舊改，這是老牛在置業(yè)篩選上比較看重的一個(gè)因素。
我們都知道，土地是深圳時(shí)下的稀缺資源。有地便一切好辦，有大塊地那就要重點(diǎn)關(guān)注了。一張白紙上畫畫遠(yuǎn)比在涂鴉過的本子上作畫要容易得多，配套暫時(shí)缺位不要緊，補(bǔ)上后就截然不同。
當(dāng)下，舊改成本高企，拆遷問題上難免躡手躡腳，有新地優(yōu)選新地，潛力利好都像擠牙膏似的一點(diǎn)一點(diǎn)地兌現(xiàn)。而老城畢竟無法像新城一樣“大開大合”，城區(qū)面貌改善最奏效的途徑便是破舊立新。
當(dāng)然，前提是區(qū)位的交通好，或者交通規(guī)劃好。我們常說的好地段，是暗藏了對(duì)接市區(qū)的交通因素。
前邊多次提到的觀瀾，舊改、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃都不錯(cuò)，但位置上看還是比較偏。區(qū)域內(nèi)可選擇的樓盤也不多，舊改項(xiàng)目也是其新房住宅，對(duì)二手房置業(yè)幫助并不大（周邊并無二手房），倒是能把小環(huán)境改改。
意向的及公布草案的很多，這里把主要的近期有較大可能實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目列出來，遺漏的項(xiàng)目，包括表格內(nèi)缺失的信息，往后再補(bǔ)充，老牛會(huì)繼續(xù)關(guān)注。
龍華老城自身?xiàng)l件不錯(cuò)，區(qū)位、配套都還好，與民治的樓盤對(duì)比，還有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。壹城中心舊改項(xiàng)目南北縱深1公里多，輻射周邊多個(gè)樓盤，有合適的房源值得關(guān)注。
圍繞龍華地鐵站，周邊范圍依然是龍華未來的核心區(qū)之一，它不像北站商務(wù)區(qū)和橫坑科技文化區(qū)，能快速地在空白的土地上成型成規(guī)模。
龍華老城區(qū)舊改圖
大浪也算是老片區(qū)，全域基本為建成區(qū)。除了龍勝一帶的潛龍曼海寧、和平里和港鐵天頌，大浪這么多年來就悠山美地這么個(gè)新盤。可供選擇的項(xiàng)目比觀瀾的更少，龍勝價(jià)格基本上對(duì)接北站商務(wù)區(qū)一帶。
從這幾年公布的舊改意向來看，龍華新區(qū)的舊改項(xiàng)目，總體上呈沿路蔓延、多點(diǎn)分布態(tài)勢(shì)，多集中于原各鎮(zhèn)中心，主要沿觀瀾大道、布龍路、觀平路、大浪南路、建設(shè)路、民治路等主干道分布。
項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，分布零散。除龍華老城區(qū)比較集中成片外，其它地區(qū)均是零散分布。
龍華新區(qū)舊改分布示意圖：
新區(qū)的規(guī)劃配套暫且列到這，新內(nèi)容及置業(yè)討論，將蓋樓更新。
由于時(shí)間問題，老牛目前僅把新區(qū)近期將實(shí)現(xiàn)的配套羅列出來。分析欠缺，往后會(huì)不斷地補(bǔ)充說明。
老規(guī)矩，接下來是龍華新區(qū)近期入市的新盤項(xiàng)目小評(píng)。
民治
預(yù)計(jì)上市的新房項(xiàng)目均在北站商務(wù)區(qū)周邊，地段已然沒話說，相應(yīng)價(jià)格估計(jì)會(huì)維持在4萬上下。
和公館
預(yù)計(jì)7月中旬開營(yíng)銷中心，下半年入市。在中海錦城對(duì)面，商業(yè)配套共享。地鐵口物業(yè)，距離龍華線上塘站300來米。兩座純板樓，主要空間均朝南，戶型比較稀缺。項(xiàng)目西側(cè)是上芬小學(xué)新址，老的上芬小學(xué)在其東側(cè)，將被光明線高架段占用，所以地鐵噪音問題該掂量掂量。
占地面積：8000.00㎡
建筑面積：37287.00㎡
容積率：3.28
總房源：200套
車位數(shù)：285
金亨利2期
主推88平、89平、140平等戶型，預(yù)計(jì)10月開營(yíng)銷中心，年底入市。
2期和1期之間隔著是白石龍學(xué)校，緊鄰項(xiàng)目南面的為民治第三工業(yè)區(qū)舊改項(xiàng)目，舊改含住宅，計(jì)劃2020年入市銷售。北面則是一片民房，暫無更新計(jì)劃。
星河傳奇2期
2期主推81-105平3-4房住宅，50-66平米商務(wù)公寓。在上塘站和紅山站之間，距離兩端地鐵站約800-1200m。部分單元靠近龍華線，噪音影響可參考金亨利1期。整體容積率較高，但戶型拓展面積大，沿襲1期，單價(jià)會(huì)維持較高水準(zhǔn)。
龍光·玖龍璽
2014年深圳住宅地王，2.5萬一平的樓面價(jià)。白石龍地鐵口物業(yè)，與南面的萬科金域華府一路之隔，預(yù)計(jì)10月入市。
龍華，新盤項(xiàng)目基本上是擠一點(diǎn)出一點(diǎn)，主力靠舊改。
壹城中心
預(yù)計(jì)一期年底入市。龍華老城當(dāng)前最為矚目的大型綜合體項(xiàng)目，龍華地鐵站附近，老城中心資源。項(xiàng)目整體規(guī)模非常巨大，南北縱向有1.2公里的跨越。舊改改造難度不小，時(shí)間跨度不會(huì)短。項(xiàng)目規(guī)模來看，華潤(rùn)城feel。
進(jìn)度比較明顯的位于電信大廈對(duì)面的一塊地，已出地面。
觀瀾，鷺湖住宅區(qū)后，觀瀾的主要住宅供應(yīng)也來源于舊改項(xiàng)目。
陶潤(rùn)懿峰
位于觀湖街道，招商瀾園北面，預(yù)計(jì)7月中下旬開盤，主推75-120平，精裝交房。
在龍華行政科技中心，現(xiàn)有的生活配套豐富齊全，居家便利；大和路西側(cè)，規(guī)劃有有軌電車站點(diǎn)，按計(jì)劃是7月開工；距離規(guī)劃的龍華線北延800m，尚未有動(dòng)工計(jì)劃；戶型均朝南，有較大的贈(zèng)送面積，3棟89平戶型私密度較差；小區(qū)裙樓規(guī)劃商業(yè)街，與觀瀾濕地公園相鄰，生活休閑還不錯(cuò)；項(xiàng)目一側(cè)正對(duì)高架電纜，可能會(huì)給視覺景觀及心理感受帶來影響。
觀瀾玫瑰苑
預(yù)計(jì)7月開盤，主推73-152平2-5房。位于觀瀾傳統(tǒng)老中心，觀瀾大道西側(cè)，商業(yè)配套集中，是觀瀾的主流商圈，周邊集中了觀瀾目前最為主要的市政配套，如觀瀾中學(xué)、老街公園、新區(qū)醫(yī)院等。片區(qū)內(nèi)車流人流量大，尤其在節(jié)假日，周圍環(huán)境需更新?lián)Q代，其東側(cè)是百佳華的項(xiàng)目，含酒店及住宅，基坑已開挖，進(jìn)度比較緩慢。
華盛觀薈
預(yù)計(jì)7月開盤，主推79-89平3-4房。與觀瀾玫瑰苑同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)，兩者地段相差無幾，周邊是長(zhǎng)湖國(guó)際的舊改項(xiàng)目，有大體量建筑需拆遷，改造后整體環(huán)境將大幅提升。
龍華線北延會(huì)在該項(xiàng)目的觀瀾大道上設(shè)站。1期戶型較大的亮點(diǎn)是拓展率高，部分戶型受建筑墻體結(jié)構(gòu)遮擋。
萬科九龍山
別墅區(qū)已入市銷售,高層預(yù)計(jì)7月入市。相對(duì)前面3個(gè)觀瀾的盤，萬科九龍山的位置比較偏僻，雖然龍觀快速路短期會(huì)接駁上環(huán)觀南路，最終接駁福龍路，但偏移大體區(qū)位的重心，周邊配套相對(duì)落后，舊改需加速，不然山水景觀并卵用。
聽聞隔壁地塊是星河的地塊？依山伴水高速旁，倒真有星河做派。
