來源：豎梁社cnS

前言：為什么許多文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)會匯集于舊倉庫、舊廠房？為什么創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)能夠使逐漸蕭條的老工業(yè)遺產(chǎn)區(qū)域再次走向繁榮呢？這些區(qū)域是如何進行空間和產(chǎn)業(yè)上的重新定位與規(guī)劃的？又是如何解決工業(yè)遺產(chǎn)保護與新的使用功能之間的矛盾的呢？以及未來將如何發(fā)展？帶著這些問題,本期邀請了華南理工大學建筑學院講師、豎梁社設計聯(lián)合創(chuàng)始人鐘冠球老師就這個議題展開討論。

建筑是城市的史書，記載了城市的文化和歷史，承載了人們對過去的追憶，是社會、經(jīng)濟、文化發(fā)展的產(chǎn)物。而舊工業(yè)建筑則記載了城市工業(yè)文明發(fā)展的歷程，是工業(yè)時代遺留下來的生動展示。20世紀60年代，德國、英國等歐洲國家最先出現(xiàn)了大規(guī)模的舊工業(yè)建筑改造再利用案例，20世紀90年代至今，中國的舊工業(yè)建筑改造也掀起一股熱潮，很多工業(yè)建筑的廠房車間被改做生活、休閑和辦公、藝術館、博物館、展覽館等。例如，北京798、上海8號橋、廣州紅磚廠、廣州TIT創(chuàng)意園等等，經(jīng)過改造，這些古老的廠區(qū)煥發(fā)了新的活力，成為了城市發(fā)展的新亮點。

接下來，鐘老師為我們剖析了中國舊工業(yè)建筑改造歷程，其改造時間線從總體上進行劃分將分為兩個部分，第一部分為2014年以前中國各地典型地標式建筑，第二部分為2014年后全國各地如雨后春筍般涌現(xiàn)的舊工業(yè)建筑改造。

城市舊工業(yè)建筑改造時間線如下：

①2002年—— 北京798藝術區(qū)、上海四行倉庫。

798藝術區(qū)大致經(jīng)歷了四個階段，在這個發(fā)展過程當中，藝術家和中產(chǎn)階層的參與以及政府對工業(yè)遺產(chǎn)文化的保護法規(guī)是推動發(fā)展的關鍵因素。

上海四行倉庫是一座位于上海原閘北區(qū)南部、蘇州河北岸、西藏路橋西北角的倉庫建筑。

②2004年——上海M50創(chuàng)意園、廣州信義會館。

M50創(chuàng)意園的原身為上海春明粗紡廠，后轉(zhuǎn)型為藝術創(chuàng)意園區(qū)，將其打造成為集“藝術、創(chuàng)意、生活”于一體的藝術創(chuàng)意品牌。

廣州信義會館原是廣東水利水電廠的地皮和廠房，后被房地產(chǎn)開發(fā)商改造為集文化、商業(yè)、展覽的場所。

③2006年——北京草場地、上海八號橋、深圳南海意庫。

北京草場地藝術區(qū)定位為當代藝術家的創(chuàng)作基地、展示窗口、交流平臺以及教學、培訓等多功能的文化場所。

上海8號橋項目位于上海市建國中路8—10號,原為上海汽車制動廠舊工業(yè)廠房,已經(jīng)佇立了50多年,總占地面積近萬平方米。

深圳南海意庫是由三洋老廠房改造而成的創(chuàng)意園區(qū)，由舊廠房改造而成的以綠色環(huán)保為主題的創(chuàng)意寫字樓。

④2008年——北京宋莊、上海紅坊。

通州區(qū)政府將把宋莊布局為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，著力打造以藝術品創(chuàng)作、交易及衍生品開發(fā)為核心內(nèi)容的新興產(chǎn)業(yè)鏈。

上海紅坊前身為上鋼十廠舊址，轉(zhuǎn)型后成為后現(xiàn)代藝術與創(chuàng)意的孵化地。

⑤2010年——上海1933老場坊、深圳華僑城LOFT、羊城創(chuàng)意園、廣州琶醍、廣州紅專廠、廣州TIT創(chuàng)意園。

1933老場坊原來是原上海工部局宰牲場，1933年，由工部局出資興建，著名英國設計師巴爾弗斯設計，中國當時的知名建筑營造商建造的上海工部局藥廠在上海虹口區(qū)沙涇路正式建成。

華僑城創(chuàng)意文化園位于深圳華僑城原東部工業(yè)區(qū)內(nèi)，是由舊廠房改造而成的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的工作室，吸引各類創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)進駐園區(qū)。

羊城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是羊城晚報報業(yè)集團創(chuàng)建的大型文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，創(chuàng)意園以文化為核心，以科技為重點，以金融為驅(qū)動，大力發(fā)展文化創(chuàng)意、移動互聯(lián)和網(wǎng)絡金融三大產(chǎn)業(yè)，積極推進“文化、科技、金融”創(chuàng)新融合發(fā)展。

珠江琶醍啤酒文化創(chuàng)意藝術區(qū)前身為珠江啤酒廠，園區(qū)內(nèi)含有啤酒博物館、各類特色酒廊及餐飲。

廣州TIT紡織服裝創(chuàng)意園項目，位于海珠區(qū)客村地鐵A出口的廣州紡織機械廠原址，處于城市新中軸線上，與廣州新電視塔南廣場連為一體。其前身是建于1956年的廣州紡織機械廠。

⑥2012年——楊協(xié)成電子商務園、成都東郊記憶。

2012年后，創(chuàng)意園如雨后春筍般在全國各地涌現(xiàn)，無法一一統(tǒng)計，2012年后主要以豎梁社的項目實踐來分析這條線索。
楊協(xié)成電子創(chuàng)意園前身為“楊協(xié)成（廣州）食品飲料有限公司”生產(chǎn)廠房，隨著廣州市政府對“退一進三”政策的落實，楊協(xié)成公司搬出該生產(chǎn)地，交由我司改造升級為“楊協(xié)成電子創(chuàng)意園”。

東郊記憶是在原國營紅光電子管廠舊址上改建而成的現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)新型園區(qū)，目前為集合音樂、美術、戲劇、攝影等文化形態(tài)的多元文化園區(qū)。

⑦2014年——羊城同創(chuàng)匯、廈門華美空間

羊城同創(chuàng)匯為羊城晚報社舊址，現(xiàn)改造為創(chuàng)業(yè)孵化生態(tài)平臺。

華美空間文創(chuàng)園在華美卷煙廠的基礎上改造。用地面積4.2萬平方米，建筑面積5.6萬平方米。項目以時尚中心為定位，是目前湖里區(qū)體量最大的花園式文創(chuàng)園，同時也是國家級閩臺（廈門）文化產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)啟動項目。

⑧2016年——廈門文創(chuàng)口岸、樹德創(chuàng)意園、泉州萬科里

聯(lián)發(fā)·文創(chuàng)口岸作為整個湖里老工業(yè)廠房文創(chuàng)園的文化配套項目，結(jié)合“一帶一路”與中國文化輸出戰(zhàn)略，是專業(yè)的對外文化交流窗口，將提升湖里區(qū)形象，同時鞏固廈門作為國際型都市的形象與地位，帶動廈門的文化繁榮。

樹德之光由原來的廣州大穩(wěn)玻璃廠改造而成，重新組織規(guī)劃了整體流線，確立了主次動線，又通過擴建、圍合、分隔等方式重新定義了“街道”立面，把原本工業(yè)尺度的廠區(qū)道路調(diào)整為適合人行的園區(qū)道路。

泉州萬科里豎梁社的設計概念，從鏈接“舊糖廠保留區(qū)、裙樓車庫、平臺連廊”這三個基本功能展開，在保留原有廠區(qū)的空間肌理的原則下，新建建筑與舊建筑精確而和諧地共處，營造出尺度舒適的消費場景。

⑨2018年——廣州琶醍二期、唯品同創(chuàng)匯、B.I.G海珠灣創(chuàng)意園區(qū)、南昌東湖意庫、上海力波啤酒廠。

2017年豎梁社再度參與到啤酒厰 · 琶醍二期的項目設計中，繼續(xù)“保留城市記憶”的設計原則，將眾多啤酒廠的舊有元素保留創(chuàng)新，目前二期正在建設中。

唯品同創(chuàng)匯前身為廢棄工廠，后由唯品會與同創(chuàng)集團進行改造。圍繞設計師公共服務體系量身打造，成為融匯潮流時尚、創(chuàng)意辦公、商業(yè)資訊于一體的藝術創(chuàng)意園區(qū)。

廣州B.I.G海珠灣創(chuàng)意園區(qū)，從場地空間規(guī)劃入手，從對園區(qū)內(nèi)部公共空間梳理開始，通過外部界面打開、園區(qū)內(nèi)部單體首層空間打通、動靜流線分離等手法，成功營造出“三縱兩橫”的街道空間以及南面的超大江景廣場。

東湖意庫前身為江西省外貿(mào)儲運公司倉儲運輸及住宅用地，園區(qū)將重點布局可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，以“藝術主題，開放性空間，場地記憶特征”為特色亮點，打造集文創(chuàng)、創(chuàng)意辦公、時尚演藝、文化交流、藝術體驗和休閑娛樂于一體的最具人氣的文化創(chuàng)意地標項目。

力波啤酒廠老廠區(qū)在梅隴港以西的舊工業(yè)建筑將改造成創(chuàng)意工業(yè)園區(qū)，并加入餐飲等配套服務，優(yōu)化老梅隴地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，煙囪將成為老梅隴地區(qū)的標志性建筑。改造充分利用原有工業(yè)建筑原貌和保留機械設備，運用現(xiàn)代主義的設計手法去打造一個富有在地性、藝術性、工業(yè)遺產(chǎn)氣質(zhì)的特色園區(qū)。

綜上所述，舊工業(yè)建筑不再是一成不變的靜態(tài)物，而是在城市中每個歷史階段新陳代謝的產(chǎn)物。舊建筑經(jīng)過修繕、翻新，還需要對它重新定義（包括功能和意義）。一方面，舊工業(yè)建筑是工業(yè)發(fā)展史的見證人，充滿了歷史的記憶，改造后需要將其具有的紀念意義、教育意義和情感認同作用發(fā)揮出來，傳承這份歷史與文化。另一方面提高建筑的使用效率，節(jié)省資源，既能夠解決社會問題又能夠創(chuàng)造經(jīng)濟效益。

本期專欄嘉賓：鐘冠球

文字整理：林品良 張虹逸

圖片資料來源：豎梁社建筑設計有限公司 鐘冠球

廣州日報?2019-12-03 19:16:54

以“破”騰出“老城市”空間，村級工業(yè)園區(qū)破舊立新，華麗轉(zhuǎn)型，昨日，記者從廣州市海珠區(qū)南洲街獲悉，今年以來，為全面落實市委村級工業(yè)園區(qū)整治提升的工作部署，南洲街堅持破立并舉，以“破”騰出“老城市”空間，以“立”導進產(chǎn)業(yè)“新活力”，以構(gòu)建共建共治共享社會治理格局為落腳點，街道黨工委、經(jīng)濟聯(lián)社黨委主動探索實施“政府指導、村社主導、市場運作”的改造模式，把倉儲物流等低端業(yè)態(tài)為主的“臟亂差危”老舊廠房，成功打造成為集文創(chuàng)、服裝設計時尚綜合商業(yè)體的村級工業(yè)園區(qū)“海珠海珠唯品同創(chuàng)匯”項目。

破解城中村產(chǎn)業(yè)“沼澤地”

南洲街轄區(qū)面積14.573平方公里，由瀝滘、三滘、東風3條城中村、13個社區(qū)組成，戶籍人口2.9萬人、來穗人員16.8萬人，占總?cè)丝?5%，存在市政基礎差、消防安全隱患眾多、“散亂污”場所集聚、“同鄉(xiāng)村”等典型城中村問題。時至今日因產(chǎn)業(yè)低端、環(huán)保消防隱患等問題而飽受詬病，成為產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的“沼澤地”。今年以來，為全面落實市委村級工業(yè)園區(qū)整治提升的工作部署，南洲街堅持破立并舉，以“破”騰出“老城市”空間，以“立”導進產(chǎn)業(yè)“新活力”，以構(gòu)建共建共治共享社會治理格局為落腳點，街道黨工委、經(jīng)濟聯(lián)社黨委主動探索實施“政府指導、村社主導、市場運作”的改造模式，把倉儲物流等低端業(yè)態(tài)為主的“臟亂差危”老舊廠房，成功打造成為集文創(chuàng)、服裝設計時尚綜合商業(yè)體的村級工業(yè)園區(qū)“海珠海珠唯品同創(chuàng)匯”項目。

唯品同創(chuàng)匯項目融匯了創(chuàng)意、辦公、商業(yè)、潮流資訊、休閑體驗等多方元素，并突破傳統(tǒng)創(chuàng)意園發(fā)展及運營模式，以創(chuàng)變的理念及革新的姿態(tài)，成功塑造廣州全新的創(chuàng)意園3.0標桿，是海珠區(qū)加強農(nóng)村基層黨組織建設兩年計劃過程中全面發(fā)揮聯(lián)社黨委戰(zhàn)斗堡壘作用，積極推動實施村級工業(yè)園區(qū)微改造，充分發(fā)揮東風經(jīng)聯(lián)社黨委在集體經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，引入專業(yè)產(chǎn)業(yè)運營商參與推動落地的項目。園區(qū)以原創(chuàng)設計賦能孵化為方向，規(guī)劃占地面積12萬平方米，從2018年初開始籌劃，2018年6月開園使用，僅半年時間就徹底消除了來穗人員涉黑惡勢力、徹底消除了消防隱患、徹底清理了眾多“散亂污”場所、徹底凈化了社會治安和營商環(huán)境，目前完成改造面積約8.5萬平方米，園區(qū)已進駐企業(yè)150多戶，拉動線上線下崗位約10000多個，是南洲街道黨工委、辦事處在城中村綜合整治、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、人居環(huán)境改善、文化經(jīng)濟軟實力提升的重要嘗試，也為村社集體經(jīng)濟收入、地區(qū)經(jīng)濟良性增長提供了強大的動力和支撐。

以“破”騰出“老城市”空間

改造前的海珠唯品同創(chuàng)匯周邊受傳統(tǒng)的布匹輔料、皮革制品的批發(fā)、倉儲物流、垃圾集散、汽車修理等低端產(chǎn)業(yè)輻射影響，區(qū)域內(nèi)的建筑物破舊雜亂、消防隱患嚴重、火警頻發(fā)，五類車橫行，影響市容市貌。

參與改造的企業(yè)代表說，改造前樓棟間全是鐵皮棚遮蓋著，顯得很黑暗，外立面腐朽破敗，電線如蜘蛛網(wǎng)一樣縱橫交錯，五類車拉著布匹到處穿梭，倉庫里面更是住著人，隨處可見的光膀子穿拖鞋的村民在路邊吃盒飯，整個工作環(huán)境、居住環(huán)境是比較惡劣的老舊城中村的形象。且園區(qū)內(nèi)主要是布匹倉庫、汽車修配廠、手工小作坊等低端業(yè)態(tài)。

居住在周邊多年的群眾說，每年的春秋服裝加工旺季，整個工業(yè)區(qū)都是徹夜燈火通明、作坊的噪音擾民嚴重，“五類車”亂闖汽車難以通行，廢棄的布碎鋪滿路面，老化的電線超負荷運轉(zhuǎn)讓我們心驚膽戰(zhàn)，“臟亂差危”的現(xiàn)象尤為突出。

街道黨工委、辦事處以及東風經(jīng)聯(lián)社黨委深刻認識到片區(qū)迫切需要進行整改和修繕，產(chǎn)業(yè)急待提升，才能真正解決掣肘村社發(fā)展的難題。2018年開始，街道以徹底破解城中村社會治理頑疾為落腳點，積極聯(lián)合區(qū)發(fā)改、住建、稅務、國土規(guī)劃等部門進行對上涌南約老舊廠房物業(yè)審計改造進行會審，著力解決消防安全驗收、企業(yè)引進、產(chǎn)業(yè)招商等問題，積極宣傳“海珠創(chuàng)新18條”政策，齊心協(xié)力引入實力強、信譽好、實踐多的同創(chuàng)集團集中打造“海珠唯品同創(chuàng)匯”，在確保整體園區(qū)建筑總面積不增加（總量平衡）的前提下進行建筑改造，在公共空間、建筑樓宇內(nèi)進行局部拆除、抽疏、改善、并增設消防設施、提高建筑安全性，打造了融匯了創(chuàng)意、辦公、商業(yè)、潮流資訊、休閑體驗等多方元素，并突破傳統(tǒng)創(chuàng)意園發(fā)展及運營模式，以創(chuàng)變的理念及革新的姿態(tài)，成功塑造廣州全新的創(chuàng)意園3.0標桿。

以“立”導進產(chǎn)業(yè)“新活力”

2019年11月，中華人民共和國工業(yè)和信息化部2019年54號公告顯示，海珠唯品同創(chuàng)匯園區(qū)成功獲得了“紡織服裝創(chuàng)意設計設試點園區(qū)”的榮譽。

作為全國紡織服裝創(chuàng)意設計試點園區(qū)，園區(qū)已吸引40余家意大利設計品牌奕色、丹寧定制、大東鞋業(yè)旗下品牌宜立、輕奢婚紗定制rose queen、lady marry、銀禧婚禮、涂月服飾、驪萬服飾等服裝創(chuàng)意設計類企業(yè)進駐；匯聚500余名設計師，和中國設計師最高榮譽獎“金頂獎”獲得者劉洋、中國十大服裝設計名師緊密融合。園區(qū)整合創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新服務資源，為紡織服裝企業(yè)提供創(chuàng)意設計支撐的載體和平臺。

辦法：

一是利用優(yōu)勢啟動工程。為全面加快村社園區(qū)轉(zhuǎn)型升級工作步伐，街道緊握毗鄰海珠灣片區(qū)和海珠湖的地理優(yōu)勢和雙地鐵交通優(yōu)勢，通過“黨建引領、村社主導、企業(yè)建設”三管齊下，清退原來園區(qū)中布匹輔料、皮革制品批發(fā)、倉儲物流、汽車修理等“散亂污”低端產(chǎn)業(yè)，對村社集體物業(yè)和老舊廠房進行立面整飾微改造。

二是升級改造盤活舊廠。通過重新定位、裝修、招商、運營等，在不增加整體園區(qū)建筑總面積、確保建筑結(jié)構(gòu)安全的前提下進行建筑空間改造，對公共空間、建筑樓宇內(nèi)部進行局部拆除、抽疏，將園區(qū)舊廠房打造成洋房式獨棟辦公空間、花園式藝術街區(qū)以及無處不在的有氧平臺，吸引龍頭企業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)生態(tài)式聚攏，吸引高端人才居住辦公。

三是招商引進高端產(chǎn)業(yè)。海珠唯品同創(chuàng)匯園區(qū)規(guī)劃占地面積約8.5萬平方米，計劃總投資額2億元，目前完成微改造并運營建筑面積4.2平方米，完成投資1.3億元，自2018年6月開園以來園區(qū)出租率已達90%以上，引進唯品會、意大利奕色服裝、FDC面料圖書館等多家服裝生態(tài)鏈商家進駐，園區(qū)內(nèi)消防安全隱患多、市政基礎落后、“臟亂差”的現(xiàn)象徹底解決。

以“守初心”落實“擔使命”，讓人民生活更美好

東風經(jīng)聯(lián)社黨委堅守為民服務的初心，勇?lián)鸀槊裰\幸福的使命，黨委書記發(fā)揮“頭雁”作用，黨委委員主動擔當，帶動聯(lián)社“兩委”、村社黨員及企業(yè)代表多次就激活農(nóng)村經(jīng)濟新活力進行深入研討談判，主動落實“你呼我應”機制，主動傾聽社情民意，針對經(jīng)濟社社員、商戶和居民群眾對上涌南約環(huán)境“臟亂差危”的突出問題，多次組織專題會議和深入走訪，積極引入專業(yè)產(chǎn)業(yè)運營商同創(chuàng)資產(chǎn)參與上涌南約老舊廠房微改造，在實現(xiàn)老城市新活力中體現(xiàn)基層黨委為民解憂、為民辦事的初心和使命。

東風經(jīng)聯(lián)社黨委書記何志剛表示：在街道黨工委、辦事處的指導下，東風經(jīng)聯(lián)社黨委在集體經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用，唯品同創(chuàng)匯也是黨委推動下實施的村級工業(yè)園區(qū)微改造的一個成功案例，改造后，物業(yè)租金明顯提高，村民收益明顯上升，也是對我們黨委在經(jīng)濟發(fā)展主導作用的肯定，未來我們將繼續(xù)推進東風村內(nèi)各類舊廠房的改造，進一步實現(xiàn)環(huán)境提升和村民增收的目標。

老黨員黃英華表示：我居住在東風村50多年了，隨著人口集聚增長，小型制衣廠聚集，隨即帶來了垃圾暴增、消防隱患多等城市管理問題，這兩年在街道和聯(lián)社聯(lián)動治理下，黨群服務站建成了，黨員有了活動和聯(lián)絡的地方；環(huán)境也明顯改善了，垃圾減少了，河涌干凈了，新的產(chǎn)業(yè)進來了，我們的收入也增加了，都是惠及民生的大實事。

唯品同創(chuàng)匯項目成功實踐為各級黨組織積極探索基層黨建引領社會治理有效路徑，構(gòu)建共建共治共享社會治理格局提供可有益啟示。

成果啟示：

聚焦物業(yè)改造，提升村社產(chǎn)業(yè)價值。針對村社集體物業(yè)大多被用作倉儲、小作坊、小制衣廠的實際情況，充分發(fā)揮經(jīng)聯(lián)社黨委“頭雁”作用，通過開展集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資和業(yè)態(tài)排查，搭建招商信息共享平臺，加強產(chǎn)業(yè)招商前置引導，舉辦專題招商現(xiàn)場推介會，積極推進低效集體物業(yè)升級改造，吸引一批增長型企業(yè)進駐南洲，打造唯品同創(chuàng)匯、中海啟迪科技園、BIG大干圍藝術園等一批項目，實現(xiàn)了社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益共贏。2018年度街道五大行業(yè)GDP實績83.8億元，增速8.2%；改造后物業(yè)租金從原來40元/平方米上漲到160元/平方米，增幅高達300%，村社集體經(jīng)濟收入直線上漲，實現(xiàn)了村民增收致富目標，市民的幸福感、獲得感進一步提升。

聚焦綜合治理，解決城中村突出問題。進一步落實鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，堅持共建共治共建，逐步補齊城中村地區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔、供水供電、公共交通等基礎設施短板，深化更干凈更整潔更平安更有序城鄉(xiāng)環(huán)境建設，針對城中村消防安全隱患多、“散亂污”場所多、來穗人員涉黑惡勢力盤踞等社會治理頑疾，持續(xù)實施“5+2”“白+黑”整治模式，通過設立守控點、安裝視頻監(jiān)控、智能門禁、發(fā)動群防群治力量等措施，極大改善了地區(qū)交通秩序和社會治安環(huán)境。去年以來，街道火情事故同比下降25%，城中村臟亂差面貌有了明顯改觀。

聚焦共建共享，逐步鞏固工作效果。一是借鑒“唯品同創(chuàng)匯”等黨建示范基地，統(tǒng)籌推進轄區(qū)村社物業(yè)更新改造和專業(yè)批發(fā)市場、工業(yè)園整治工作，引導企業(yè)破解產(chǎn)業(yè)項目瓶頸制約和招商引資難題，鼓勵優(yōu)先發(fā)展科技創(chuàng)新園區(qū)和孵化器，加強對入園企業(yè)產(chǎn)業(yè)把關，推動人才、資本和企業(yè)等高端資源聚集，實現(xiàn)村社低端產(chǎn)業(yè)到高端資源的持續(xù)蛻變。二是加強園區(qū)黨建的著力點和落腳點，強化園區(qū)黨的組織建設，認真傾聽園區(qū)黨員群眾的呼聲建議，定期舉辦園區(qū)黨組織書記培訓、招商引資、企業(yè)服務等各類專題培訓班，引導黨員學干結(jié)合，發(fā)揮黨員群體的輻射帶動作用，努力將園區(qū)黨員擰成一股繩，以黨建引領推動園區(qū)改造升級。

未來的唯品同創(chuàng)匯，將充分發(fā)揮黨建引領力，匯聚各種時尚原創(chuàng)勢力，以創(chuàng)變的姿態(tài)驅(qū)動跨界時尚力量，依靠陣地，廣泛凝聚園區(qū)黨員，將黨建工作融入中心工作，引領唯品同創(chuàng)匯大力發(fā)展，實現(xiàn)村級物業(yè)的完美蛻變。

廣州日報全媒體文字記者曾衛(wèi)康

廣州日報全媒體圖片記者邱偉榮、曾衛(wèi)康

廣州日報全媒體編輯 彭姣時

政府通過“工改工”來保持工業(yè)用地規(guī)模的訴求與土地開發(fā)者希望通過“工改商”“工改居”增加盈利的訴求如何有效銜接，將成為未來深圳土地市場最重要的博弈之一

文/本刊記者 焦建編輯/蘇琦

在嘗試為產(chǎn)業(yè)發(fā)展打破土地瓶頸的廣東各傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)城市中，不斷更新“宏調(diào)”模式的深圳，是最具探索性的樣本之一。

3月底，深圳公布的最新土地出讓信息顯示：此前一個月，當?shù)毓灿腥谕恋剡M行招拍掛出讓。因政府設置了嚴格的條件，其中兩宗皆以起始價拍出。以其中一宗為例，因必須跨過航空航天產(chǎn)業(yè)中的衛(wèi)星及應用產(chǎn)業(yè)、應擁有相關專利五項以上、產(chǎn)品可提供50Gbps通信通量等技術條件五個“門檻”，該地最終只有一位來自深圳的競拍申請人。

與之相比，企業(yè)在“工改”領域內(nèi)的土地競爭，則是另一幅場景：2016年底，因涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，在廣州產(chǎn)權交易所掛牌的深圳某標的項目以網(wǎng)上競價方式進行公開出讓時，吸引了十余家房企參與競拍。歷經(jīng)5個多小時、439輪報價，一家企業(yè)才以溢價率319％為代價拿下該項目地塊。

除“定向”招拍掛外，“工改”是近年來深圳頗具特色的產(chǎn)業(yè)用地供應方式之一，其含義是指實施以拆除重建類的工業(yè)區(qū)改造項目為主的城市更新。在招拍掛規(guī)模有限且門檻較高背景下，通過“工改”進行“工改工”、“工改商”及“工改居”（涉及到國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓才須公開掛牌競價），是深圳在過去幾年中突然流行起來的土地供應手段之一，其實踐也正在不斷擴散到其周邊的東莞、惠州等地。

但隨著深圳鞏固產(chǎn)業(yè)空間基礎、穩(wěn)定工業(yè)用地規(guī)模的意圖日益明顯，從今年初開始，涉及各類“工改”的一場產(chǎn)業(yè)用地供給方式改革，在深圳拉開了帷幕。通過采取鼓勵或限制的一系列政策手段，深圳希望到2020年時，全市的工業(yè)用地比重還能實現(xiàn)不低于30％。

這是一個涉及深圳從市到區(qū)各級政府如何有效推進相關政策落地，土地開發(fā)者如何重新尋找新型盈利模式、并接受以往的短期獲得高利潤轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期獲得中低利潤的過程。政府的政策訴求與土地開發(fā)者的盈利如何有效銜接，將成為未來深圳土地市場最重要的博弈之一。

以工業(yè)為基

在全國的一線城市中，深圳是土地財政收入占GDP總額不超過25％的唯一一個。各類工業(yè)產(chǎn)業(yè)，是深圳的立身之基。

2016年，深圳規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總數(shù)6357戶，新增949戶；規(guī)模以上工業(yè)增加值7199.5億元，同比增長7％，增速分別高于全國、全省1個和0.3個百分點。工業(yè)增加值占GDP比重為36.9％，工業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率為28.4％，拉動增長2.6個百分點。

深圳占地面積只有1996.85平方公里，土地的緊缺嚴重制約產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2010年7月1日，深圳經(jīng)濟特區(qū)面積擴容近5倍，原關外的寶安區(qū)和龍崗區(qū)被納入特區(qū)范圍，發(fā)展空間大為拓展，但依然不敵產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

為保障工業(yè)發(fā)展，深圳在新增供地時一方面越來越表現(xiàn)出“定向”特征。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測：2016年全市招拍掛成交59宗地塊，其中27宗為工業(yè)用地，面積約115.1萬平方米，占比50.1％；另一方面，針對存量土地的城市更新即工改，才是深圳工業(yè)用地供應的主要方式。

深圳城市更新可追溯至2004年，但此時目的主要是解決市容市貌問題；從2009年底開始，深圳陸續(xù)出臺《深圳市城市更新辦法》及《實施細則》、《深圳綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升級改造操作指引》等一系列配套法規(guī)，包括舊工業(yè)區(qū)升級與城中村改造在內(nèi)的城市更新登上舞臺；2012年，深圳進一步指出以城市更新釋放發(fā)展空間，由依賴增量土地向存量土地二次開發(fā)轉(zhuǎn)變。

在存量土地中，深圳工礦倉儲用地占比達到存量面積的30％以上。而深圳2011年的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)還進一步顯示，深圳大概有3881個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中大部分并沒有與城市功能形成互動關系，亟待進行升級。它們的體量，決定了通過工改提供工業(yè)用地的供給端潛在規(guī)模。

從需求端來看，為提高企業(yè)參與工改的積極性，保證其預期利潤，在過去幾年中，深圳適當放松了工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓的限制政策。

例如，《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法》曾規(guī)定工業(yè)樓宇的配套設施應統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設，不得分割轉(zhuǎn)讓或者改變用途，但在2012年8月出臺的《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》中則規(guī)定，“升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的拆除重建類城市更新項目，其配套設施限定自用……配套設施如按規(guī)定經(jīng)批準進入市場銷售的，應當按照市場評估地價標準補繳地價。”

政策不斷推動，加之土地價格快速上漲，原業(yè)主工改的意愿日趨增強。根據(jù)世聯(lián)行綜合體事業(yè)部向《財經(jīng)》記者提供的數(shù)據(jù)顯示：2013年-2015年，深圳城市更新拆除重建工業(yè)用地規(guī)模占拆除重建用地總規(guī)模的比例平均在15％-20％之間，在2016年全年達到40％（約220萬平方米，城市更新總量540萬平方米）左右。

在完整的流程中，“工改”指將現(xiàn)有土地性質(zhì)為普通工業(yè)用地（M1）按一定比例改變?yōu)樾滦彤a(chǎn)業(yè)用地（M0），將舊工業(yè)區(qū)拆除重建升級改造為新型產(chǎn)業(yè)園，并配建多元化的設施，包括新型產(chǎn)業(yè)用房、配套商業(yè)、配套宿舍等多種物業(yè)形態(tài)。

但隨著整個工改市場的不斷成熟，深圳市不斷認清的一種局面是：工改項目以“工改商”、“工改居”居多，“工改工”比例偏低，已出現(xiàn)去產(chǎn)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)空間碎片化現(xiàn)象。“過去幾年，你會發(fā)現(xiàn)，深圳這些所謂的拆除重建項目基本都被做成地產(chǎn)開發(fā)。而華為、中興等企業(yè)生產(chǎn)基地外遷，讓政府意識到這可能會導致產(chǎn)業(yè)空心化，因此政策開始轉(zhuǎn)向。”世聯(lián)行首席工改顧問董極對《財經(jīng)》記者稱。

從今年初開始，深圳迎來工改政策調(diào)整的“高發(fā)期”，繼《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》（下稱《規(guī)劃》后，陸續(xù)出臺了歷經(jīng)30余遍修訂的《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》(下稱《暫行措施》)等一系列文件，政府的調(diào)控意圖不斷顯現(xiàn)。

“城市更新也有生命周期，在過去的一段時間里，因利潤確實比較豐厚，很多企業(yè)都涌到了這個領域當中來，有些領域已出現(xiàn)了惡性競爭。為保住深圳先進制造業(yè)的發(fā)展空間，深圳會對相關政策調(diào)整，從復制推廣階段的放水變成現(xiàn)在的抽水，應該說政策基調(diào)在部分領域內(nèi)是收緊的。”在相關政策調(diào)整前《財經(jīng)》記者參加的一次深圳相關論壇上，深圳市規(guī)土委的一位官員已如此預警。

事后來看，這些政策在涉及工改時，確實搭建起了一張旨在提高工業(yè)用地比例、限制其他用地方式的不斷收緊的立體網(wǎng)絡。

例如，《規(guī)劃》指出：深圳將力爭完成100個舊工業(yè)區(qū)的復合式更新(指以綜合整治為主，融合功能改變、加建擴建、局部拆建等方式的城市更新)，工業(yè)區(qū)塊線內(nèi)的舊工業(yè)區(qū)更新方向原則上應為工業(yè)用地功能，嚴格控制“工改商”、“工改居”。在《暫行措施》中，對這種復合式更新的模式也有了相對詳細的解釋。

在此之前，深圳的城市更新通常是由企業(yè)出面拆除重建，以效率最高和收益最大化來衡量。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，深圳要保障制造業(yè)比例，工業(yè)用地地盤肯定要保持。拆除重建的綜合成本特別高，矛盾也特別復雜，并不一定符合整個項目投資的需要。退一步回到綜合整治，是對原有工業(yè)布局的尊重，也比較符合實際。此外，在一個工業(yè)區(qū)里面，單獨改造成商業(yè)或居住用房，會影響到整個產(chǎn)業(yè)的合理布局。

“綜合整治兼顧到原有業(yè)主的客觀需求，也順應原有的產(chǎn)業(yè)布局，盡可能減少整個拆遷布局過程中的整改。原有產(chǎn)業(yè)的保留也能促進與新的進駐產(chǎn)業(yè)平滑過渡，因此還是有好處的。”宋丁稱。

董極則在分析《規(guī)劃》時認為：首先，作為產(chǎn)業(yè)保護措施，設置工業(yè)用地政策高壓線，能嚴控地產(chǎn)開發(fā)行為，切實為產(chǎn)業(yè)發(fā)展保駕護航；其次，工改項目平均容積率或從4.5提升至6，可縱向增加產(chǎn)業(yè)空間載體；此外，從不限制新興產(chǎn)業(yè)用地占工改項目比例到全市平均不超過50，能橫向增加高端生產(chǎn)制造業(yè)、高端裝備制造業(yè)等物理空間載體。

在評價數(shù)月以來的政策執(zhí)行效果時，宋丁對《財經(jīng)》記者稱，“抬高工改門檻后，工改項目投資者層級提升，工改方向更符合城市更新大方向，工改土地資源利用更加集約和合理。”

“強區(qū)放權”之后

因歷史原因?qū)е碌墓I(yè)用地占比較高，深圳龍崗、寶安、南山、蛇口等地區(qū)，是深圳大量正在或潛在進行工改項目的主要分布地。

在普遍意識到要搶占發(fā)展機遇、“誰先供應土地、誰就先受益”的前提下，采取何種突破性的方式及時供應產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需土地，各區(qū)均在積極籌劃。

以深圳面積較大的龍崗、寶安為例：目前都存在著建設用地基本飽和，雖工業(yè)區(qū)眾多，但不少都是“建設標準低、配套嚴重滯后的舊工業(yè)區(qū)”。提高土地利用率，推動舊工業(yè)區(qū)升級改造，是區(qū)政府正在面對和嘗試解決的難題。來自各地的解決方案，也因此層出不窮：

針對龍崗公共配套設施相對缺乏、單個項目運作模式不利于公共設施分擔和片區(qū)整體提升的情況，為避免項目申報時出現(xiàn)“挑肥揀瘦”的現(xiàn)象，龍崗探索的是片區(qū)統(tǒng)籌模式，按照“利益平衡、責任共擔”的原則，將片區(qū)內(nèi)的道路、學校、醫(yī)療機構(gòu)、文體中心等項目建設（含拆遷）全部納入片區(qū)統(tǒng)籌。該區(qū)還在全市率先明確了城市更新項目周邊公共設施由政府與開發(fā)企業(yè)共建模式，企業(yè)和政府投資比例為6∶4。

寶安則提出了為增加先進工業(yè)用地保護，劃定70平方公里的工業(yè)控制線，工業(yè)紅線內(nèi)將嚴格限制工業(yè)用地轉(zhuǎn)換為非工業(yè)功能。在諸多產(chǎn)業(yè)研究人士眼中，這實際上也是走在了全市的前面。

在羅湖區(qū)，已經(jīng)對舊改項目提出要求，開發(fā)主體要與區(qū)政府簽訂招商引資協(xié)議。“可見區(qū)政府對發(fā)展產(chǎn)業(yè)的決心和力度。”一位分析人士稱。

作為推動城市更新、增加工業(yè)用地的“組合拳”之一，在區(qū)政府積極性已然不低的前提下，深圳還正在落實“擴權強區(qū)”的政策。

根據(jù)該市《關于進一步推進強區(qū)放權改革的若干措施（送審稿）》及相關文件，目前深圳全市下放區(qū)級的事權共154項（仍在進行微調(diào)）。按事權類別分，主要分為審批管理和管理機制等類。審批管理類主要包括城市更新、規(guī)劃國土等方面的審批事權和管理事權的下放。

城市更新，是深圳事權下放最徹底領域。去年10月底，深圳在全市施行城市更新工作改革，原由市規(guī)劃和國土資源委員會及其派出機構(gòu)行使的城市更新項目的行政審批、行政確認等職權，除地名許可、測繪查丈等事項外，都調(diào)整至各區(qū)政府行使。此外，城市更新單元計劃也由各區(qū)政府審批，報市規(guī)土委備案。涉及精簡下放的行政職權多達425項，城市更新審批流程將簡化一半以上。

“這不僅有利于簡化審批程序、加快工作進度，更有利于聚焦本區(qū)發(fā)展的實際需求。”一位改革涉及到的相關區(qū)領導稱。

據(jù)《財經(jīng)》記者的不完全統(tǒng)計，短期看來，在不少區(qū)，因為依托事權下放后構(gòu)建起的“區(qū)城市更新局”牽頭進行審查，在辦理相關批文時，時間普遍縮短了三分之一甚至三分之二。

在不少研究人士眼中，權力下放減少行政決策鏈條節(jié)省的時間成本，會讓企業(yè)參與工改等各類城市更新的積極性提高。“城市更新與區(qū)一級政府的經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設密切相關，權力下放有利于區(qū)政府實施城市更新工作；而區(qū)政府對項目也比較了解，有助于其與相關利益方溝通。”一位產(chǎn)業(yè)觀察人士對《財經(jīng)》記者稱。

但在實踐中，這項改革也確實正在遇到一定難題，比如組織架構(gòu)不夠完善、沒有上行政策法規(guī)的配合、審查技術也不夠成熟等，這也導致了業(yè)內(nèi)有人判斷“下放職權”相當于閉門造車，難以見效。“以往市里負責的事情，現(xiàn)在讓區(qū)里的科員簽字，大家的謹慎心理都不小，是不是會出現(xiàn)其他城市中相關改革失敗的現(xiàn)象，現(xiàn)在誰都不好說。”

為讓改革盡快取得成效，宋丁則建議稱：一是市里放權的同時，也要放人才、放管理經(jīng)驗、放政策，并加強監(jiān)管和懲治；二是區(qū)里要盡快熟悉新業(yè)務，盡早形成管理體制和架構(gòu)，盡早出經(jīng)驗，優(yōu)化流程、管理和服務，扎實提升效率和效益。

但在不少學者看來，“強權擴區(qū)”在將產(chǎn)業(yè)用地供應方案的審批權下放的同時，也將主干道審批權、建設事權下放了。這一方面有利于區(qū)自主進行產(chǎn)業(yè)布局，實現(xiàn)區(qū)域差異化發(fā)展，但另一方面也應警惕重復建設的問題。

事實上，在深圳目前近2000平方公里的面積中，之所以會有3000多個大大小小的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，部分就源于歷史上各地紛紛搶建的緣故。因此，在本輪以產(chǎn)業(yè)升級為主導的城市更新中，各地是否能夠避免重復建設、日趨同質(zhì)化的問題，也備受關注。

“過分追求短期效果，更新改造的標準低，長遠考慮不足。”深圳市委政策研究室課題組此前的一份報告就指出，目前深圳改造城中村、舊工業(yè)區(qū)時，對關系城市長遠的、多元化的目標需求考慮得比較少，對舊工業(yè)區(qū)的改造只是突出發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)，而對市民急需的商業(yè)、文化娛樂、教育等改造安排沒有被優(yōu)先考慮。

報告還指出，現(xiàn)代科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展集約化趨勢越來越明顯，城市更新中各區(qū)普遍、零散地建設科技園區(qū)，存在互相爭奪科技資源的現(xiàn)象，可能造成對城市土地資源新的浪費。“城市更新要符合城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，要注重城市經(jīng)濟功能的均衡布局。”報告建議稱。

而宋丁則認為，對于各區(qū)在進行工改時的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設重復問題，會存在，但不會太大，“畢竟市政府不是完全撒手不管，會進行協(xié)調(diào)”。

“在各區(qū)都要出政績，盯著別的區(qū)做了什么的前提下，這種協(xié)調(diào)是不是能夠真正落到實效，有待觀察。”前述產(chǎn)業(yè)觀察人士對《財經(jīng)》記者稱。

后工改的盈利空間

幾年前，土地開發(fā)者對工改從不認可到積極投入的態(tài)度轉(zhuǎn)變，只經(jīng)歷了短短幾個項目的時間。一系列新政出臺之后，其態(tài)度與積極性會受到何種影響，產(chǎn)業(yè)各界均在關注。

一開始，因工改項目必須由法人購買和產(chǎn)業(yè)行業(yè)的限制，使得許多銀行、律所等相關機構(gòu)在面臨這個新興市場時的態(tài)度堪稱冷淡。但隨著初期幾個項目的“野蠻生長”，直接將工業(yè)用地改造成居住或商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)進而售賣或租賃，利潤之大，使得各類土地開發(fā)者開始積極介入這一領域，并將工改不斷延展出“工改工”、“工改商”、“工改居”、“工改公寓”等一系列模式。

對工改的土地開發(fā)者來說，即便已經(jīng)不存在以往將土地變性使用的巨大牟利空間，這一市場的優(yōu)勢仍然非常明顯：與城中村的拆遷談判動輒成百上千個業(yè)主相比，工業(yè)升級改造的可談判性難度大大降低；工改可選擇地塊較多，可獲得性較強；政策鼓勵工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，申報流程相對較短；前期投入成本非常低。

截至2016年底，至少60家外地開發(fā)企業(yè)（主要為北上廣及珠三角周邊城市的大中型開發(fā)企業(yè)）因無法通過招拍掛或介入舊改來搶灘深圳市場，只得另辟蹊徑通過合作、收購等多種形式涉足工改市場，搶占蛋糕。

對于其中考慮較為長遠的企業(yè)來說，工改類城市更新項目，往往是最有效以低成本實現(xiàn)開發(fā)、持有、運營，從而轉(zhuǎn)身城市配套服務商的路徑；而對于更多以短期內(nèi)盈利為目的的企業(yè)來說，看中的其實還是工改項目中可以通過地產(chǎn)化操作從而帶來現(xiàn)金流和利潤的部分，即研發(fā)用房轉(zhuǎn)換功能，出售配套住宅和公寓等。

1月6日，第一太平戴維斯在深圳發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：未來五年深圳將會有近2300萬平方米的工業(yè)用房供應，包括普通工業(yè)用房1500萬平方米，新型產(chǎn)業(yè)用房約800萬平方米；對應建筑面積571萬平方米，總貨值約1700億元。

但隨著深圳市收緊各類其他工改、回歸“工改工”的政策意圖變得清晰，對于各類土地開發(fā)者這一部分可以地產(chǎn)化方式操作的領域，調(diào)整其實也處于“在路上”狀態(tài)：

近日，一份由深圳市規(guī)土委起草的征求意見稿被曝光，其核心重點強調(diào)兩點，一是關于建筑平面布局，商業(yè)、辦公、研發(fā)用房建筑平面不得采用住宅套型式設計，另外嚴格限制外墻凹槽設計，說明的就是為了禁止商業(yè)指標改造成公寓；二是套型建筑面積的規(guī)定，明確規(guī)定研發(fā)用房單套建筑面積不得小于250平方米。

據(jù)一位看到這份意見修訂稿的人士對《財經(jīng)》記者表示：在最新的修訂中，250平方米的數(shù)字可能已經(jīng)被改為套內(nèi)面積180平方米。但不管數(shù)字大小，這種來自政府層面的有意限制，很可能會改變工改項目持續(xù)幾年的熱潮，讓參與者進入觀望期。

董極也認為，如果工改公寓未來被全面收緊甚至完全禁止，整個工改市場將會遭遇致命性打擊。因為在暗流涌動的工改寫字樓市場中，盈利最高的就是作為配套的工改公寓，堪稱“工改工”界的盈利“明星”。“在政府主導下的城市產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的核心大背景下，未來工業(yè)用地的地產(chǎn)化開發(fā)將受到極大限制、利潤空間也會受到極大壓縮。工改在去年下半年已經(jīng)達到頂峰，接下來會進入盤整階段。大家都在觀望，看是不是會有放松，看會不會有更多的政策細則出來。”

在其看來，基于現(xiàn)有市場特征和幾大政策的核心思想來看，未來可能的幾大趨勢是：一、1年-2年內(nèi)工改市場盤整年，未來競爭不減；二、從前后端雙控到動態(tài)控制的監(jiān)管趨勢； 三、開發(fā)企業(yè)涉足工改進入理性思考期；四、政企通力合作，構(gòu)建城市產(chǎn)業(yè)運營商；五、工改保質(zhì)的提升使命勢在必行； 六、功能改變政策的實施細則亟須出臺。

而對于仍有意深耕這一行業(yè)的參與者來說，作為盤整階段的重要取舍之一，就是如何將以往快土地項目快節(jié)奏的開發(fā)周轉(zhuǎn)模式，轉(zhuǎn)變?yōu)槁?jié)奏的持有經(jīng)營性模式，并盡快找到盈利渠道。這就意味著參與者必須具備產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的能力，理解片區(qū)產(chǎn)業(yè)方向，同時在工改項目建成后還要能夠吸引產(chǎn)業(yè)進入，具備一定招商能力。

以此前在深圳拿地的某央企地產(chǎn)公司為例，其操盤者在拿地初期便表示：其操作工改的思路，是根據(jù)不同區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位，把政府希望導入的行業(yè)引進來，同時利用政府吸引企業(yè)的政策增加項目吸引力。在該地產(chǎn)公司那里，較為認可的是深圳天安云谷圍繞華為做招商運營的思路，并曾專門進行過考察學習。

天安云谷是深圳“工改工”的示范項目，主要面向云計算、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)中的初創(chuàng)企業(yè)，利用深圳高新技術產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)業(yè)環(huán)境的優(yōu)勢，與華為科技城形成“云產(chǎn)業(yè)”集群。

但對于有志于此的土地開發(fā)者來說，工改項目如果沒有找到一種有效的商業(yè)模式，可能最后會陷入一種雞肋狀態(tài)，因此，如何進行盈利模式的創(chuàng)新，是其均需攻克的難題。

“政府在調(diào)整工改工政策的時候，希望讓開發(fā)商更多地承擔產(chǎn)業(yè)運營的角色，目前有一點甩包袱的意思。開發(fā)商愿不愿意買單、有沒有能力買單，都是問題。總而言之，雙方的博弈才剛剛開始，會有一個慢慢碰撞的過程。”前述產(chǎn)業(yè)觀察人士告訴《財經(jīng)》記者。

“房地產(chǎn)的上半場已經(jīng)結(jié)束，深圳的下半場就是重重受限之下的工業(yè)用地開發(fā)。雖然不會那么賺錢，但是現(xiàn)在擺在開發(fā)商面前的就這兩碗飯，總得挑一碗吃，不然就會餓死。實際上，真正進入這一領域之后，才會發(fā)現(xiàn)其中所蘊含的機遇。”董極稱。