考慮到整個的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營，工業(yè)地產(chǎn)如何成功，主要從這幾個方面：
首先是選址，跨國企業(yè)選址是從四個方面考慮的：

1、尋求資源：自然資源、勞動力資源。

2、尋求市場：追隨出口覆蓋的市場范圍。

3、尋求效率：提高企業(yè)在全球運營的效率。

4、尋求戰(zhàn)略機遇。

我們圍繞選址的情況，整個園區(qū)策劃的階段我們作一個解決的方案，主要是考慮到這個區(qū)域的資源的稟賦情況和你的企業(yè)匹配如何，一般園區(qū)的選址從區(qū)域分析、產(chǎn)業(yè)分析、開發(fā)區(qū)分析、交通物流分析、客戶分析。再圍繞客戶本身需要什么樣的需求，圍繞他的需求來提出我們的解決方案，這樣可以更好的滿足客戶。

我們的分析從這幾個角度來看，首先是市場分析的區(qū)域，對本身城市的競爭力，環(huán)境的競爭力和區(qū)域本體的競爭力來考察，一般情況下我們把開發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個部分，即將成熟和成熟的開發(fā)區(qū)即將處置再生產(chǎn)業(yè)升級的階段，大連軟件園所講的提供是產(chǎn)業(yè)升級的平臺，在剛剛開始發(fā)展剛建的開發(fā)區(qū)，更需要的是吸引制造業(yè)的企業(yè)進來，對廠房的需求是非常大的，對制造業(yè)的企業(yè)可以滿足什么樣的條件。對開發(fā)區(qū)的分析，要對開發(fā)區(qū)本身的產(chǎn)業(yè)要進行分析，有哪些龍頭企業(yè)，能不能帶動它的配套企業(yè)進來。

對一個產(chǎn)業(yè)來講，首先要確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一個是自己本身確定了，圍繞它的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進行資源的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進來，找到它的需求，本身的園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。
要對你的客戶進行把握，一般情況下，我們對于客戶的分析也是從四個方面來進行的，一個是現(xiàn)有園區(qū)的企業(yè)的分析，目前的開發(fā)區(qū)進了哪些企業(yè)，同類的園區(qū)進了哪些企業(yè)，這些企業(yè)本身的發(fā)展階段，這些企業(yè)的進入是因為成本、政策還是市場，這樣你知道什么東西吸引它來。還有同區(qū)域企業(yè)搬遷的分析，在我們的很多的城市都有退二進三的概念，老的工廠都分布在市中心或者市中心的地帶，隨著城市的發(fā)展要進行搬遷，你給它提供一個很好的場地，很好的硬件和軟件的服務(wù)設(shè)施，吸引他到你的園區(qū)來，這樣的分析也要分析透。對潛在的客戶進行分析，一個是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，奔馳進入北京之后，我們圍繞奔馳對他的產(chǎn)業(yè)鏈進行分析，最后有6家企業(yè)進駐我們的園區(qū)。包括對亦莊本身的四大產(chǎn)業(yè)，醫(yī)藥、通信、汽車配件、電子，通過對這些產(chǎn)業(yè)的分析，分析出它有哪些二級配套企業(yè)進來，我們目前已經(jīng)有6家世界500家給亦莊龍頭企業(yè)做配套的企業(yè)進來。還要對國外的企業(yè)進行跟蹤，我們有一個專門的信息部，跟蹤具體的大的企業(yè)的動向，它的產(chǎn)業(yè)方面的動向，你跟蹤它你會發(fā)現(xiàn)它投資的趨勢，會帶來關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資的動向。還有以商招商的概念，還要對專業(yè)市場進行分析。任何一個城市，按照我國的規(guī)劃和發(fā)展，都會規(guī)劃幾個專業(yè)的市場，這個市場本身聚集大量的商家之外，它的上下游企業(yè)都會過來，比如說北京大紅門的服裝市場，在這個市場體現(xiàn)的是服裝的交易、貿(mào)易，但是在它周邊聚集了大量的服裝的生產(chǎn)和制造企業(yè)。所以有時候我們考慮把市場和制造融合在一起，前店后廠會形成非常的好園區(qū)的雛形，只要加以引導(dǎo)一定會形成非常好的園區(qū)模式。

針對企業(yè)來講，我們會為即將投資進入的企業(yè)，我們會選址策劃書，一定要了解你的企業(yè)追求是什么，他們想要什么，給他們投資一個價值的判斷，給他們提一個很好的參謀和建議，這樣他就知道我們是了解他們的，他更愿意到我們這里來。所以從這幾個方面判斷，從幾個角度給企業(yè)提供一定的參謀和建議，肯定會給企業(yè)一個很好的，到你這里來發(fā)展的一個理由。

定位，任何一個園區(qū)本身的定位是起決定性的作用，如果定位錯了或者是方向錯了，你所有的東西都錯了。我們定位一個是移植外部強勢資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源。根據(jù)本身有的能力，比如本身就是一個物流類的企業(yè)，可以把你的資源帶到你所要進入的區(qū)域來，另外要挖掘區(qū)域內(nèi)部有沒有獨特的資源。把這兩點結(jié)合起來，把區(qū)域的資源整合起來，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢，實際就是吸引企業(yè)入住的理由，這樣就會形成一個非常好的定位。

在具體定位的時候，要考慮市場的導(dǎo)向，資源的整合，創(chuàng)新的能力。目前我們從定位的角度可以得出是制造型的園區(qū)還是物流園區(qū)還是研發(fā)型園區(qū)，商務(wù)型園區(qū)，這樣更實用一些，對一個企業(yè)的本身的吸引力更強一些。

綜合起來來講，作為一個定位是兩個方面，一個是借助本區(qū)域優(yōu)勢，發(fā)展工業(yè)園區(qū)，進而促進開發(fā)區(qū)的發(fā)展。

造勢，挖掘潛在優(yōu)勢通過策劃提煉創(chuàng)造市場促進發(fā)展，我想有這樣一個過程。

產(chǎn)業(yè)招商，我們定位之后，面對你的產(chǎn)業(yè)也好，面對你的行業(yè)也好，怎樣招商，我們以一個汽車產(chǎn)業(yè)鏈的分析為例，實際一個整車的組裝廠家，下面產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)比較多，涉及勞動各個配套的行業(yè)，從上到下一層一層的分解，會發(fā)現(xiàn)有哪些零部件的企業(yè)會到你的園區(qū)來。有的在園區(qū)內(nèi)配套，比如說發(fā)動機的生產(chǎn)廠，把一級的配套，把本身園區(qū)外的企業(yè)拿進來之后，針對他們招商。目前我們做的成功的是奔馳的有6家配套企業(yè)進入我們的園區(qū)。

從招商角度來看還有一個很重要的因素是渠道的建設(shè)，要想成功的運營一個工業(yè)園，最關(guān)鍵的要素是招商，招商的核心是招商渠道的建設(shè)，可以分為國內(nèi)投資企業(yè)、國內(nèi)異地企業(yè)，同區(qū)域企業(yè)，把真正想要的企業(yè)招進來。

在招商或者渠道拓展的基礎(chǔ)上，對園區(qū)也要進行一定的推廣，首先是確定了營銷的理念推廣理念，公關(guān)平臺，四大傳播渠道，因為城市有城市的資源，有城市的特點。賣產(chǎn)業(yè)是要宜依據(jù)城市產(chǎn)業(yè)的特點，你做的園區(qū)不僅僅提供的是廠房，不僅僅提供的是硬件的樓體，更重要的是提供生活，一種全新的適合企業(yè)發(fā)展的生活方式，還要給他提供超值的服務(wù)，我們規(guī)劃園區(qū)的時候，首先把園區(qū)的配套設(shè)施的服務(wù)配套完整，整套生活必備的東西解決好了。我們和外企談的時候，他們把一些員工過來參觀，最后發(fā)現(xiàn)有宿舍、有食堂、有公寓，員工很滿意，很多的企業(yè)因為這個選擇了我們的園區(qū)。從配套、服務(wù)的角度來考慮，搭建了一個非常好的點。還有搭建三個平臺，政府溝通平臺、中介商務(wù)平臺、客戶交流平臺。目前我們園區(qū)內(nèi)刊，有園區(qū)內(nèi)部的網(wǎng)絡(luò)，可以供園區(qū)內(nèi)部的客戶進行相互的交流，你再把有價值的信息傳播出去，四大傳播渠道，網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會論壇，這樣會形成一個相對完整的工業(yè)園區(qū)推廣宣傳的一個體系，會形成非常實效，有針對性的園區(qū)。因為搞工業(yè)地產(chǎn)招商不是要有多高的知名度，要針對性和有效性，你的客戶能不能找到你。

最后一個關(guān)鍵的因素我認為就是服務(wù)，要想成功的運營工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點就是你的服務(wù)，我們的服務(wù)分成兩個方面，第一個層面是對政府和開發(fā)區(qū)的服務(wù)，這兩類客戶都要提供價值，政府和開發(fā)區(qū)最需要的是推動產(chǎn)業(yè)的升級，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集群，更重要的是需要稅收。目前U谷的園區(qū)到今年年底是建成35萬，去年提供給政府的稅收是1.4億，進駐的企業(yè)是不到100家，政府非常的滿意。你給政府創(chuàng)造了很好的價值，你只有給政府提供價值，政府才會支持你，這也是我們進行工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最根本的，不能突破底線的原則。

另外還要為客戶提供價值，客戶有區(qū)域的價值，這個區(qū)域價值本身就有了，只要來這里就享受這個價值。低成本的優(yōu)勢，不僅僅是租金或者是賣價低，更重要是通過園區(qū)的管理，通過了解它的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈。高品質(zhì)的園區(qū)，任何的企業(yè)都需要形象，要有園區(qū)的文化，形象的核心是文化，園區(qū)的文化是什么？我們知道硅谷有很明確的文化的特征，作為一個小的園區(qū)能不能塑造出來符合園區(qū)，符合園區(qū)入住企業(yè)文化特征，如果能夠塑造出來肯定有很好的吸引力，目前我們的園區(qū)里每個月都有各種活動，企業(yè)文化的展示，我們引入工商、稅務(wù)的服務(wù)，這樣都會形成很好的文化契機，對入住企業(yè)來說不斷的提高他們的忠誠度，因為他們會給我們帶來他們的客戶。現(xiàn)在達到了整個招商的30%左右。要做好增值服務(wù)，物業(yè)管理只是一個基礎(chǔ)的管理，很多的企業(yè)需要增值，從哪個角度增值，我們?yōu)閳@區(qū)單獨成立了人力資源部，我們和北京周邊區(qū)域的各個職校形成了戰(zhàn)略的關(guān)系，我們招產(chǎn)業(yè)工人，進而拓展招中層，我們也和工商、稅務(wù)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，為入園企業(yè)提供便利的，非常好的提供價值的增值服務(wù)，這種增值服務(wù)是園區(qū)持續(xù)發(fā)展非常重要的一點，因為最終的園區(qū)是形成企業(yè)的社區(qū)，要給企業(yè)打造一個家，社區(qū)里面有什么東西，只要引進來，符合企業(yè)的需求，肯定會有很好的發(fā)展。

珠三角地區(qū)的廠房中介，在經(jīng)過一段短暫的和平共處、共同發(fā)財?shù)臅r光后，終于發(fā)展到了需要同行操戈，搶奪生存權(quán)利的階段。這里面除了有中介數(shù)量急劇擴張、市場空間變化的因素外，還有廠房中介自身的原因。我們不能指望廠房中介的數(shù)量突然下降，也不能妄想市場空間無限膨脹。

這里有一組不太精確的數(shù)據(jù)：東莞地區(qū)目前的專業(yè)廠房中介公司越在300家左右，當(dāng)然這還不包括兼做房地產(chǎn)中介的綜合類地產(chǎn)中介公司以及自由職業(yè)者。如果都算起來，東莞的廠房中介從業(yè)人數(shù)至少也在一萬以上，而東莞地區(qū)每年的廠房中介市場總量也就在兩億左右。這樣看來，說是狼多肉少并不算過分。

競爭，永遠是事物發(fā)展的規(guī)則。當(dāng)殘酷的競爭到來時，任何當(dāng)事者能夠生存下去的法則就只有面對競爭，贏得競爭。廠房中介們也只有這一條路，讓自己強大，然后打敗敵人。

作為企業(yè)或者說小企業(yè)，廠房中介公司的問題并不是什么高明的問題，除了行業(yè)特性以外，也具備其他小企業(yè)的一切特點，出現(xiàn)的問題也大致相似。筆者大概的從以下六個方面談?wù)勚槿堑貐^(qū)的廠房中介在如此激烈的市場競爭中的生存戰(zhàn)略。

一、團隊管理
這永遠是企業(yè)生存發(fā)展要做好的最基本的事情，卻往往也是企業(yè)忽略或者是永遠做不好的事情。而這些廠房中介公司的團隊管理問題尤其嚴重。

珠三角地區(qū)的廠房中介公司，年齡最大的也不會超過10歲，5歲左右的就已經(jīng)算是活的比較長久的了。絕大多數(shù)都是在2004年以后成立的，還太嫩太年輕，管理方面的經(jīng)驗還太少。

廠房中介公司很多老板都是從業(yè)務(wù)員做起來的，以前在大一點的公司里做業(yè)務(wù)，后來業(yè)務(wù)做的好掙了錢，就出來自立門戶了。出身業(yè)務(wù)精英的老板最大的問題就是不會管理，他們的思維里把銷售看的比一切都重要，管理就被忽視了。或者說這些公司都太小，十幾個人幾十個人的公司，老板都覺得沒有必要去管理，大家只要做好業(yè)務(wù)就行了。

企業(yè)生存的現(xiàn)時方法是營銷為王，而企業(yè)生存的長久之計一定是管理為本。對于這些廠房中介小企業(yè)來說，管理做的好，團隊凝聚力強，戰(zhàn)斗力就會強。反之，戰(zhàn)斗力就不能說弱，甚至可能出現(xiàn)負作用。因為小企業(yè)抵抗風(fēng)險的能力實在太弱了，它們抵抗風(fēng)險最好的辦法就是做好管理，內(nèi)部形成強大的凝聚力，只要團隊不垮，還有活下去的可能。一旦活起蕭墻，企業(yè)很快就會飛灰煙滅。廠房中介小公司和大企業(yè)不一樣，因為大企業(yè)是百足之蟲，它雖死不僵，小企業(yè)只有團隊這一條腿，死了就沒了。

筆者認識一位剛剛落敗的廠房中介小公司的老板，他的失敗或者正好可以在這里拿來作為證據(jù)。他當(dāng)初創(chuàng)立了一個20幾個人的廠房中介公司。在他的觀念里，只要業(yè)務(wù)員們能拿回來單就可以了，其他什么都不重要。于是那些業(yè)務(wù)員就各自為陣，開始的時候是公司沒有制度、從來不開會、上班隨便遲到、互相戒備，到后來就發(fā)展到了干脆不來上班、相互搶單、銷售和采購不配合、私自接單、偷賣公司客戶資料等，再到后來很讀人干脆就再也不來上班了。這位老板在靠自己的業(yè)務(wù)能力獨立支撐了一陣之后終于關(guān)張大吉。

二、成本控制
開源永遠要和節(jié)流結(jié)合起來，否則就沒有意義。企業(yè)的成本控制不僅僅指節(jié)約，這是一門高深的學(xué)問。廠房中介公司是最需要控制成本卻往往最不會控制成本。因為以銷售為王的公司，很多隱性成本都會都容易被忽略或難控制。

銷售是廠房中介公司最重要的事情，它們的錢似乎來的太容易，動轍一單就是幾萬幾十萬的收入，所以很多廠房中介公司疏忽財務(wù)控制。請客人吃飯過多、交通通訊開支過發(fā)、業(yè)務(wù)提成制度不合理、廣告投放不理性、欠款回收慢等因素的不利影響都會因為成本控制意識弱而擴大，成為廠房中介公司的催命符。

還有管理成本和人力資源成本等許多隱性成本因素，都是廠房中介公司必須注意的。這些成本因素要是每一項都節(jié)約一點，綜合起來就是一筆不小的數(shù)目，可能這就會幫助公司跨過最艱難的那道門檻。大公司生存靠滾，小企業(yè)就只能靠省了。

三、廣告策略
小企業(yè)需要廣告，但又都害怕廣告。因為一筆廣告的投放，很可能會讓公司收益頗豐，也可能會毫無效果，血本無歸。廠房中介公司面對廣告尤為頭痛，因為渠道少而且目標客戶分散。

廠房中介的客戶——辦廠投資者不可能像求職和買牙膏的顧客那樣到處都是，也不會像剃須刀那樣的客戶那樣我知道他們是誰，在哪里，而且，廠房中介也沒有很多錢去做廣告。然而，又不能不做廣告。所以廠房中介的廣告策略就尤為重要，必須要精心策劃，合理投放。

目前廠房中介采用較多的廣告形式是戶外廣告和報紙分類信息廣告。應(yīng)該說這類廣告是非常有效的廣告方式，然而當(dāng)報紙的分類信息長篇累牘都是廠房中介廣告，路邊密密麻麻都是廠房中介的廣告牌的時候，面對客戶，你有幾成被客戶選種的把握？

所以廠房中介公司必須關(guān)高突圍，首先是在傳統(tǒng)廣告模式里的突圍，就是要把廣告做的比其他中介更吸引客戶的眼球。其次是廣告新方式的突圍，要不斷探索新的廣告方式。例如網(wǎng)絡(luò)廣告和手機廣告、DM廣告等。最重要的是要對潛在客戶群進行分析，開發(fā)新的對客戶最直接最有效的廣告方式。

四、品牌建設(shè)
可能很多廠房中介都沒有想過要做品牌，覺得品牌建設(shè)是大公司的事，自己的公司那么小，根本不需要做品牌。有些可能想做成品牌，卻苦于沒有辦法。

事實上區(qū)域性小品牌建設(shè)對廠房中介公司尤為重要，在同一地區(qū)若干家廠房中介競爭一個投資商或盤源的時候，廠房中介公司的品牌知名度往往就成了決定單落誰家的最重要的因素。開發(fā)商和投資商自然愿意選擇口碑好、知名度大的中介公司來代理放盤和尋盤。

廠房中介這樣的地區(qū)性小公司不可能像那些大集團公司一樣去建設(shè)品牌，那需要動輒上億的廣告費用，廠房中介根本無力支付。廠房中介公司要做的是區(qū)域行、行業(yè)性的小品牌，相對也簡單多了。

一個品牌的建設(shè)不是一蹙而就的，是一個長期的過程。最好的辦法就是靠誠信和良好的服務(wù)來積累口碑效應(yīng)，這也是最省錢最長久的辦法。廣州昊信工業(yè)地產(chǎn)公司能夠在番禺地區(qū)獨占80%的中介市場份額，與他們在番禺地區(qū)的良好的口碑是分不開的。業(yè)主首先會選擇昊信地產(chǎn)放盤，投資商進入番禺地區(qū)打聽，業(yè)內(nèi)人士都會一致推薦昊信地產(chǎn)。

這是靠公司長期與業(yè)主和投資商打交道的結(jié)果。當(dāng)然這不是全部方法，必要的廣告也是非常重要的，特別是戶外廣告。有的廠房中介在路邊上拉一小塊布簾子，在上面打上自己的廣告信息，以為就可以了。戶外廣告的最大作用就是提升企業(yè)形象，因為它大氣，有客戶震懾力。在交通發(fā)達的位置有一塊大的設(shè)計優(yōu)美的戶外廣告牌，比過100塊小布橫幅。

店面的裝修也非常重要，這會直接影響客戶對你的評價。另外還有員工形象氣質(zhì)、專業(yè)水平、公司規(guī)模等因素。在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)達的今天，客戶找廠對網(wǎng)絡(luò)的依賴越來越大，網(wǎng)絡(luò)廣告的適度投放也將會有利于提升品牌形象和業(yè)績。

五、提升專業(yè)水平
專業(yè)水平現(xiàn)在已經(jīng)成了整個廠房中介行業(yè)的硬傷。

據(jù)筆者調(diào)查，廠房從業(yè)人員普遍文化素質(zhì)比較低，以初高中水平為主。其中絕大多數(shù)人進入這個行業(yè)都是受到高利潤的誘惑。他們并不認為廠房中介是一個需要很專業(yè)能力的行業(yè)，簡單認為只需要將廠房盤源介紹給投資商就可以了。

事實上，要做好這個職業(yè)是需要非常專業(yè)的知識和能力的。首先是要對盤源進行深入細致的了解，對它的產(chǎn)權(quán)、結(jié)構(gòu)、設(shè)計、地理位置、水電、消防、價格進行全面的了解和評估，以便于將其推薦給合適的投資需求客戶。還要了解不同行業(yè)不同產(chǎn)品各對廠房有什么樣的要求，以便能夠幫投資商選擇合適的廠房。專業(yè)的廠房中介顧問能夠為業(yè)主建廠和投資商選廠提供決策性的建議，只有在這種時候，客戶才會對你充分的信任和依賴。

當(dāng)然專業(yè)知識并非僅僅征對廠房，還有銷售技巧、職業(yè)形象、談判技巧等。

有很多廠房中介人員對專業(yè)知識一無所知道，只會把投資商和業(yè)主叫到一起，既不會給他們提供建議，也不會調(diào)節(jié)他們之間的矛盾，抱著成就成不成拉倒的態(tài)度。這樣的素質(zhì)水平自然無法與那些具備很強專業(yè)素質(zhì)的中介同行相較量了。

六、努力擴展業(yè)務(wù)模式
簡單的說就是不要在一棵樹上吊死了。單純的廠房中介市場越來月難做，筆者建議廠房中介們在努力搶奪本行業(yè)務(wù)的同時，也要努力開拓新的業(yè)務(wù)，建立新的收入渠道。

筆者也不能在這里空想，只能根據(jù)廠房中介里一些龍頭公司的業(yè)務(wù)擴展方式給大家一點建議。廠房買賣中介服務(wù)的利潤會比租賃高的多，而產(chǎn)權(quán)式廠房已經(jīng)開始受市場熱捧。所以廠房中介要特別留意出售的產(chǎn)權(quán)式廠房。另外土地買賣中介也是利潤很大的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在大部分廠房中介都在做，只是他們介入的機會并不多。

而現(xiàn)在一些龍頭中介已經(jīng)在做并且未來會越來重要的模式有以下三種。

一是投資顧問服務(wù)，這里包括工業(yè)物業(yè)投資服務(wù)和辦廠投資服務(wù)。以后廠房競爭越來越激烈，廠房開發(fā)商投資建廠從設(shè)計、包裝、推廣、招租都需要切合市場需求，而作為一直在最前沿和投資商打交道的廠房中介，手里有第一手的信息資料。同時由于中國制造業(yè)的繁榮，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和國家對土地、招商等方面的政策調(diào)控制，投資商對投資辦廠需求的輔助性決策需求就會很強烈，廠房中介正好利用他們對本地區(qū)各種環(huán)境非常熟悉這個優(yōu)勢來為投資商們提供投資咨詢。當(dāng)然，要想收取費用，具體操作會更復(fù)雜，需要非常專業(yè)。

二是代理招商。我國制造業(yè)升級而引發(fā)的全國性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，為內(nèi)地一些地方的經(jīng)濟發(fā)展帶來了希望。現(xiàn)在內(nèi)地很多地方政府更是把招商引資工作當(dāng)作頭等大事來抓，由于他們的信息和人際關(guān)系渠道有限，所以很多地方政府或機構(gòu)都推崇代理招商，而且給予代理招商機構(gòu)的回報也是非常優(yōu)厚的。

三是自己投資工業(yè)物業(yè)。廠房中介可以依托自身招商和本地關(guān)系的優(yōu)勢，獨立開發(fā)工業(yè)廠房項目。這將會使收入更加穩(wěn)定和豐厚。當(dāng)然這對資金方面的要求很高。但廠房中介可以采取與土地所有者合作開發(fā)或者銀行貸款的方式進行。工業(yè)地產(chǎn)火暴的現(xiàn)實行情會使很多人很多資金愿意合作的。

對于廠房很多都是租賃過來的，那么我們在進行廠房裝修之前就需要考慮的是怎么租到好的廠房，這樣裝修的時候也可以節(jié)省資金和精力。承租人在租房的過程中必定要經(jīng)歷找房、定房、簽合同、進駐幾個過程，但在其中又有許多復(fù)雜的環(huán)節(jié)需要注意，在此給承租人以五個方面的建議：
1.房屋價格的商定
不論選擇什么渠道，幾乎不會有人二話不說地同意業(yè)主或中介公司開出的房屋價格，這就將涉及租賃價格的討價還價。一般情況下根據(jù)不同區(qū)域、物業(yè)性質(zhì)、付款方式等多重因素，租金價格會小有降低，但大多不會超過市場平均價格的10%。
2.仔細揣摩《租房合同》的各條款
為了確保房租穩(wěn)妥地交到業(yè)主的手里，承租人必須查驗業(yè)主的合法身份證明和權(quán)屬證明，并作為租賃合同的附件，在簽訂《租房合同》前，其中的條款應(yīng)仔細揣摩，必要時可請專業(yè)人士或律師來協(xié)同簽訂。
3.物業(yè)交驗馬虎不得 應(yīng)作為合同附件
在《租房合同》簽訂的同時，物業(yè)的交驗非常重要。中介公司在操作中會提供一張物業(yè)清單作為合同的附件且注明損壞程度，如果是自己找的房那更要注意此類事項，如記錄下水電氣三表的具體數(shù)值、內(nèi)部電器的使用情況等，并作為合同附件一一說明，以便減少入場后的麻煩。
4.選擇適合的租賃方式
租房有兩種選擇，自己(包括通過熟人、網(wǎng)上等)或委托中介公司。自己找相對花費時間長、耗費精力大，需要不停地通過各種渠道找房、聯(lián)系、約時間、看房、選房，如果進行順利的話可在1個月左右完成，但很有可能出現(xiàn)各種租后風(fēng)險。
而對于那些沒有多余時間和精力自己找房的人，選擇委托具有專業(yè)資質(zhì)的中介公司來操作就更為適合了。當(dāng)然相對前者你或許需要支付一定的中介代理費用。

深圳工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已是各大小開發(fā)商關(guān)注的焦點，想進入工業(yè)地產(chǎn)界的開發(fā)商更想深入了解工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程。考慮到整個的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營，工業(yè)地產(chǎn)如何成功，有幾個方面的問題需要注意？

深圳工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程和運營

一、工業(yè)地產(chǎn)選址

跨國企業(yè)選址是從四個方面考慮的：1、尋求資源：自然資源、勞動力資源。2、尋求市場：追隨出口覆蓋的市場范圍。3、尋求效率：提高企業(yè)在全球運營的效率。4、尋求戰(zhàn)略機遇。

一般園區(qū)的選址從區(qū)域分析、產(chǎn)業(yè)分析、開發(fā)區(qū)分析、交通物流分析、客戶分析，以及圍繞客戶本身的需求。

市場分析。對本身城市的競爭力，環(huán)境的競爭力和區(qū)域本體的競爭力來考察，一般情況下把開發(fā)區(qū)分成成熟和即將成熟兩個部分，即將成熟和成熟的開發(fā)區(qū)即將處置再生產(chǎn)業(yè)升級的階段，

開發(fā)區(qū)的分析。要對開發(fā)區(qū)本身的產(chǎn)業(yè)要進行分析，有哪些龍頭企業(yè)，能不能帶動它的配套企業(yè)進來。

產(chǎn)業(yè)分析。對一個產(chǎn)業(yè)來講，首先要確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，一個是自己本身確定了，圍繞它的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進行資源的配套，二級、三級的配套企業(yè)在哪種情況下可以進來，找到它的需求，本身的園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。

客戶分析。要客戶進行把握，一般情況下，客戶分析從五個方面來進行的：第一，現(xiàn)有園區(qū)的企業(yè)的分析，目前的開發(fā)區(qū)進了哪些企業(yè)，同類的園區(qū)進了哪些企業(yè)，這些企業(yè)本身的發(fā)展階段，這些企業(yè)的進入是因為成本、政策還是市場，這樣你知道什么東西吸引它來；第二，有同區(qū)域企業(yè)搬遷的分析，在我們的很多的城市都有退二進三的概念，老的工廠都分布在市中心或者市中心的地帶，隨著城市的發(fā)展要進行搬遷，你給它提供一個很好的場地，很好的硬件和軟件的服務(wù)設(shè)施，吸引他到你的園區(qū)來，這樣的分析也要分析透；第三，是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，如奔馳進入深圳之后，圍繞奔馳對他的產(chǎn)業(yè)鏈進行分析；第四，還要對國外的企業(yè)進行跟蹤，跟蹤具體的大的企業(yè)的動向，它的產(chǎn)業(yè)方面的動向，發(fā)現(xiàn)它投資的趨勢，會帶來關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資的動向；第五，還有以商招商的概念，還要對專業(yè)市場進行分析。任何一個城市，按照我國的規(guī)劃和發(fā)展，都會規(guī)劃幾個專業(yè)的市場，這個市場本身聚集大量的商家之外，它的上下游企業(yè)都會過來。

二、工業(yè)地產(chǎn)定位

定位，任何一個園區(qū)本身的定位是起決定性的作用，如果定位錯了或者是方向錯了，你所有的東西都錯了。定位一個是移植外部強勢資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢，整合區(qū)域優(yōu)勢資源。根據(jù)本身有的能力，比如本身就是一個物流類的企業(yè)，可以把你的資源帶到你所要進入的區(qū)域來，另外要挖掘區(qū)域內(nèi)部有沒有獨特的資源。把這兩點結(jié)合起來，把區(qū)域的資源整合起來，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢，實際就是吸引企業(yè)入住的理由，這樣就會形成一個非常好的定位。

在具體定位的時候，要考慮市場的導(dǎo)向，資源的整合，創(chuàng)新的能力。從定位的角度可以得出是制造型的園區(qū)還是物流園區(qū)還是研發(fā)型園區(qū)，商務(wù)型園區(qū)，這樣更實用一些，對一個企業(yè)的本身的吸引力更強一些。

綜合起來來講，作為一個定位是兩個方面，一個是借助本區(qū)域優(yōu)勢，發(fā)展工業(yè)園區(qū)，進而促進開發(fā)區(qū)的發(fā)展。

造勢，挖掘潛在優(yōu)勢通過策劃提煉創(chuàng)造市場促進發(fā)展，我想有這樣一個過程。

三、工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)設(shè)計、建造

確定園區(qū)選址及產(chǎn)業(yè)定位后，就要開始園區(qū)的設(shè)計及建造。工業(yè)園區(qū)的設(shè)計必需符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不過類型的工業(yè)園區(qū)有不同的注意事項。生態(tài)工業(yè)園區(qū)就必段有一個完整的排污循環(huán)再利用的產(chǎn)業(yè)鏈。廠房可按不同的企業(yè)需求建造為簡易廠房、標準廠房或鋼結(jié)構(gòu)廠房。當(dāng)中各種類型廠房建造的標準也必須達標。

四、工業(yè)地產(chǎn)招商

產(chǎn)業(yè)招商 定位之后，面對你的產(chǎn)業(yè)也好，面對你的行業(yè)也好，怎樣招商，以一個汽車產(chǎn)業(yè)鏈的分析為例，實際一個整車的組裝廠家，下面產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)比較多，涉及勞動各個配套的行業(yè)，從上到下一層一層的分解，會發(fā)現(xiàn)有哪些零部件的企業(yè)會到你的園區(qū)來。有的在園區(qū)內(nèi)配套，比如說發(fā)動機的生產(chǎn)廠，把一級的配套，把本身園區(qū)外的企業(yè)拿進來之后，針對他們招商。

從招商角度來看還有一個很重要的因素是渠道的建設(shè)，要想成功的運營一個工業(yè)園，最關(guān)鍵的要素是招商，招商的核心是招商渠道的建設(shè)，可以分為國內(nèi)投資企業(yè)、國內(nèi)異地企業(yè)，同區(qū)域企業(yè)，把真正想要的企業(yè)招進來。

在招商或者渠道拓展的基礎(chǔ)上，對園區(qū)也要進行一定的推廣，首先是確定了營銷的理念推廣理念，公關(guān)平臺，四大傳播渠道，因為城市有城市的資源，有城市的特點。賣產(chǎn)業(yè)是要宜依據(jù)城市產(chǎn)業(yè)的特點，你做的園區(qū)不僅僅提供的是廠房，不僅僅提供的是硬件的樓體，更重要的是提供生活，一種全新的適合企業(yè)發(fā)展的生活方式，還要給他提供超值的服務(wù)，我們規(guī)劃園區(qū)的時候，首先把園區(qū)的配套設(shè)施的服務(wù)配套完整，整套生活必備的東西解決好了。當(dāng)和外企談的時候，他們把一些員工過來參觀，最后發(fā)現(xiàn)有宿舍、有食堂、有公寓，員工很滿意，很多的企業(yè)因為這個選擇了該園區(qū)。從配套、服務(wù)的角度來考慮，搭建了一個非常好的點。還有搭建三個平臺，政府溝通平臺、中介商務(wù)平臺、客戶交流平臺。目前園區(qū)內(nèi)刊、園區(qū)內(nèi)部的網(wǎng)絡(luò)，可以供園區(qū)內(nèi)部的客戶進行相互的交流，你再把有價值的信息傳播出去，四大傳播渠道，網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會論壇，這樣會形成一個相對完整的工業(yè)園區(qū)推廣宣傳的一個體系，會形成非常實效，有針對性的園區(qū)。因為工業(yè)地產(chǎn)招商不是要有多高的知名度，要針對性和有效性，你的客戶能不能找到你。

五、園區(qū)服務(wù)

最后一個關(guān)鍵的因素就是服務(wù)，要想成功的運營工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點就是你的服務(wù)，園區(qū)服務(wù)可分成兩個方面，第一個層面是對政府和開發(fā)區(qū)的服務(wù)，這兩類客戶都要提供價值，政府和開發(fā)區(qū)最需要的是推動產(chǎn)業(yè)的升級，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)的集群，更重要的是需要稅收。你給政府創(chuàng)造了很好的價值，你只有給政府提供價值，政府才會支持你，這也是我們進行工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最根本的，不能突破底線的原則。

另外還要為客戶提供價值，客戶有區(qū)域的價值，這個區(qū)域價值本身就有了，只要來這里就享受這個價值。低成本的優(yōu)勢，不僅僅是租金或者是賣價低，更重要是通過園區(qū)的管理，通過了解它的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈。高品質(zhì)的園區(qū)，任何的企業(yè)都需要形象，要有園區(qū)的文化，形象的核心是文化。

要做好增值服務(wù)，物業(yè)管理只是一個基礎(chǔ)的管理，很多的企業(yè)需要增值，從哪個角度增值，如園區(qū)可成立了人力資源部，和園區(qū)周邊區(qū)域的各個職校形成了戰(zhàn)略的關(guān)系，招產(chǎn)業(yè)工人，進而拓展招中層，和工商、稅務(wù)形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，為入園企業(yè)提供便利的，非常好的提供價值的增值服務(wù)，這種增值服務(wù)是園區(qū)持續(xù)發(fā)展非常重要的一點，因為最終的園區(qū)是形成企業(yè)的社區(qū)，要給企業(yè)打造一個家，社區(qū)里面有什么東西，只要引進來，符合企業(yè)的需求，肯定會有很好的發(fā)展。