一，要量力而行。廠房小的上千平方米，大的數萬平方米，里面可能又分生活區和生產區，有生態綠化，有會議室和休閑區，也有員工宿舍，所以投入的資金也多。因此要根據自身的生產經營需求和資金實力選擇不同性質或用途的廠房，投資時要根據自己的實力進行布局和租賃。

二，選擇廠房投資時要看好城市規劃，城市遠景規劃中的工業園區、物流園區，都是布置廠房的好地點。建議選擇一些通過了政府消防、安全等審批的廠房，同時綜合考慮交通地理位置、行業發展狀況、廠房整體狀況等因素，再行決定置業投資計劃。

三，廠房租售雙方都要注意一些細節問題。如果該地塊是集體用地，要看是否有土地租賃合同，該地塊是否有相關控制法規，地塊年限是多少，土地、廠房的容積率是多大等，最好在交易前向有關部門和專業中介咨詢清楚。

四，投資廠房一定要計算投資回報率。也就是說，廠房的售價、租金等要綜合考量，不能貪圖總價和單價的表面低廉，租不出去或轉賣不掉就是不成功的投資。很多人都想在廠房的出租和轉讓中獲利，但廠房投資也要靈活變通。目前長春已成為許多建材、物流企業的中轉站，倉庫的使用率和出租率都高于廠房。所以，賺錢機會雖不常有，但也要看好再出手。

面對進入調整期的樓市，經歷過大風大浪的發展商積極探索新的出路，除住宅、商業地產外，近年來工業地產憑借投資回報穩定、獲得政府支持等多方優勢嶄露頭角，萬科、綠地、合生創展、富力地產等房企均有不少項目正在開發，有些已獲得穩定回報。

工業房地產，簡言之就是工業性質的土地以及在這樣的土地上建成的房屋及附屬物，通常包括廠房、倉庫和研發樓等。工業房地產又可以從不同產業角度分為物流類地產、科學園類(研發辦公類)地產及制造業類地產。

戴德梁行的分析報告顯示，過去十年間一線城市的住宅價格上漲10倍，寫字樓價格上漲3倍，工業地產漲幅極小。

以廣州白云相近地塊的實際出讓價格為例，2014年出讓價格為2004年的8倍之多，增長額達5000元/平方米，工業用地價格從2004年到2014年，漲幅不超過200元/平方米。除土地本身的增值能力、工業物流用地普遍以底價成交、價格絕對值比商住用地低很多外，工業地產還容易獲得政府支持，給出優惠政策、補貼、稅收獎勵等。

目前住宅租金回報率為2%，寫字樓為5%，工業廠房則普遍達7%—10%，且租期一般在5—10年，相對穩定。因為低投入、高產出的特點，被地產大佬相中的工業地產項目越來越多，顯示其作為房企新增長點的苗頭。

國內房企“一哥”萬科在收購徽商銀行、宣布小股操盤、建立合伙人制之后，也借簽河北廊坊項目宣布進軍屬于工業地產范疇的物流地產，萬科愿景希望將此項目作為集團涉足物流地產的首批重點項目，借助新一屆政府著力城市群規劃下帶來的產業重心轉移、城市購物中心快速發展、電子商務崛起及移動互聯網消費的推動，迅速建立全國性物流網絡平臺，打造萬科品牌的城市服務商。

同屬2013年“千億房企”陣營的綠地集團，從2008年開始已著手布局工業地產，在參與全國各地城鎮化發展的過程中憑借自身開發實力和產業運營能力，為各地量身打造結合“生態、產業、居住、休閑”等功能于一體的24小時活力新城。綠地“產城一體化”模式開創了產業發展與城市發展良性互動的新格局，目前集團的工業項目包括呼市高新技術產業示范區、海口綠地空港產業城、哈爾濱廣告園、大慶科技園、綠地南昌國際博覽城等。

本土龍頭房企富力地產，其位于花都空港經濟圈內的“富力空港物流園公用型保稅倉、出口監管倉”2010年3月已正式掛牌，項目總占地面積2200畝，規劃建設倉儲面積100萬平方米。目前，該項目僅有小部分倉庫投入使用，但2013年已產生2000多萬元現金收益，按該園區內30元/平方米/月的租金收益計算，一旦未來100萬平方米倉儲全面建成后，收益更加可觀。

優勢

工業地產回報率較高且穩

“過去的工業園區，主要是紡織、紡織、煤炭、鋼鐵、機械、化工等傳統工業，屬于人力密集型、污染嚴重、資源嚴重浪費、無配套、孤立、遠離城區的地方，目前的工業園區則主要是生態工業園區、高新技術科技園、電子產業園等，進駐的企業以高新技術為指導的第三產業和高端制造業。新型工業園區人才、技術、資金高度密集，配套生活、休閑、娛樂區域，這種新的工業園區未來更有向產業新城發展的趨勢，以多種產業形式形成產業集群，配套完善，集居住、辦公、商業、休閑娛樂為一體。產業新城最大的特點就是將大力發展生活配套、商業配套及公共設施配套，產業新城時代需要更多專業化的城市運營商介入，這將是房地產模式與產業模式相結合的最佳時機。”戴德梁行廣州公司工業及物流部主管黃文禮在接受記者采訪時表示。

無論是新的工業園區或外來產業新城的開發上，房企都有優勢，土地運營、金融渠道、政府關系等方面都幫助房企獲得更高價值的土地資源，而較強的融資能力和金融運作水平，也是發展工業地產和幫助企業成長的息息相關因素。

展望

產業+房地產或成發展新模式

業內人士表示，隨著傳統制造業轉移和產城融合發展、鄉鎮經濟的現代化改造，未來珠三角的房企將獲得更多進入工業地產的機會。

大量中低端產業向廣東外圍轉移，這些企業所遺留下來的產業土地將形成新一輪工業地產發展的巨大商機。如何把廣州周邊的傳統鄉鎮經濟從基建到軟環境一體化改造以使其符合現代產業和城市的發展，也將為廣州工業地產的發展機會。

但專業人士也同時指出，未來產業新城的開發，如果發展商要在工業性質的用地上蓋酒店、購物中心甚至住宅、公寓等配套設施，都會涉及到需要改變土地性質的問題，理想狀態是在拿地或與企業合作的同時，該地塊已有相應的綜合配套規劃。

一、什么是工業地產？

1．廣義的房地產概念：房地產是全國范圍內的存量建筑物、承載這些建筑物的土地和其它所有的空置土地。顯然，房地產的價值在全國財富中占有最大的份額。

2．廣義的房地產分類和工業地產的研究對象

工業地產研究的對象是上述分類中的商用物業和非房屋建設項目兩類，還有居住物業可用于辦公營商的商住樓宇部分、公用事業可經營部分。住宅小區裙樓部分用于商業，屬于非居住物業一類。

3．工業地產的概念

房地產資本市場具有內在的發展產業，這一點與純粹消費型地產明顯不同。我們把這類地產稱為工業地產。工業房地產，簡言之就是工業性質的土地以及在這樣的土地上建成的房屋及附屬物，通常包括廠房、倉庫和研發樓等。工業房地產又可以從不同產業角度分為物流類地產、科學園類(研發辦公類)地產及制造業類地產。

如果說消費型地產以健康、生態、人居環境與自然相融合為最高級特征，那么產業型地產在滿足消費型地產的功能的同時，則是在此基礎上以其更適宜人的創業發展、自我價值實現和投資的可持續增值為其本質特征。

工業地產不僅為城市化進程和城市經營提供強有力的支撐，也將最大限度地聚合和帶動產業的發展，滿足城市功能的拓展，強化城市的輻射力。同時，傳統房地產和商業業態原來所具備的核心要素沉淀為工業地產的基礎要素，城市土地資源的開發從單一的盈利向多贏轉變，從而給整個城市帶來難以估量的財富。

二、工業地產特點：

1．工業地產追求的是實現資源價值最大化。而不是企業價值最大化。工業地產的出發點是將地產資源與其它資源整合,把土地開發升華為區域經濟增長極的培育。

2．工業地產物業更注意特殊客戶群的需求，提供菜單式定制化服務。

3．工業地產追求經濟效益的同時，更注重社會效益。工業地產在營造適宜人居住環境的同時，注重人們的就業與個人事業的發展。

4．工業地產能促進區域價值呈機械式增值。從而帶動城市增值。各個子項目完成，會形成整體強大的社會效益和經濟效益。

5．工業地產是為城市形象突出的代表之一，是具有沖擊力的整體城市地標。

6．工業地產具有超越地理空間的聚集與輻射功能。工業地產與傳統商業地產的最大區別在于，它不單是以好地段所形成的自然輻射，而是在區位優勢的基礎之上，借助城市的其它資源優勢，依托經濟能量，開發出新的城市功能，促進城市的繁榮和升級。

中國的工業地產起步比較晚，目前還處于初級階段。主要表現為工業地產市場參與的投資主體主要為政府及政府控制的國有企業，外資和民營企業參與的較少，很多人對于工業地產基礎知識的了解更甚少。深圳工業地產性質和分類是怎樣的，而深圳工業地產投資的價值又如何？

工業地產性質

工業地產是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質用地。工業類用地上可建的建筑物用途通常包括：工業制造廠房、物流倉庫和工業研發樓宇等。

工業地產的分類

重工業地產、輕工業地產、倉儲地產、自由貿易區地產以及一些特殊類型的工業地產。

工業地產投資的價值

作為工業企業，工業地產不僅僅是生產資料，更是一項可以融資的資產，而且，隨著工業地產價值的逐步發現，工業地產更可以實現企業資產保值、增值的功能。

工業地產傳播特點： 傳播內容復雜性、傳播受眾狹窄性、傳播訴求功利性(功利：狹礙的效益、目的性)、傳播輻射弱擴散性、傳播主體分散性、傳播反饋偶然性。

工業地產相對于住宅地產和商業地產的特點：

除了土地使用性質不同外，工業地產相對于住宅地產和商業地產還有以下特點：

1、工業地產的客戶主要為企業和房地產信托投資基金;

2、工業地產的投資必須同時考慮區域經濟的風險和產業經濟的風險;

3、工業地產因為建筑層數少(一般鋼結構1-2層，鋼混結構3-8層)，所以建設周期短。

工業地產的經營模式

工業地產的經營模式主要有以下幾類：

1、建成銷售。適合于中國現在房地產證券化程度低的情況下，地產商實現資本快速周轉的需要。

2、建成出租。適合于有一定資金實力的地產商或房地產信托投資基金追求長期穩定投資回報的需要。

3、 購買成熟的工業地產項目后出租。適合于房地產信托投資基金。

20世紀70年代末，中國第一個對外開放的工業園區——蛇口工業園創立，工業地產隨之興起，但當時大多局限為以廠房出租和賣地為主的經營方式。2003年，業內首次提出產業地產概念，并將之作為工業地產的升級與換代。那么，經過40多年的發展，目前我國的工業地產發展到什么程度，未來的發展趨勢又是怎樣的呢？

工業地產開發現狀及歷史

中國目前的工業地產開發，大多還停留在工業廠房、商鋪等物業形態的單一開發層面。

20世紀70年代末，中國第一個對外開放的工業園區——蛇口工業園創立，工業地產隨之興起，但當時大多局限為以廠房出租和賣地為主的經營方式。2003年，業內首次提出產業地產概念，并將之作為工業地產的升級與換代。

區別于以往的工業地產，產業地產作為一種將地產、產業、城市三方面的發展有機結合、相互促進的商業模式，在提升城市的產業價值和產業能力、促進產業升級、聚集人口與資本、調整城市經濟結構等方面具有獨特功能。

當前，在住宅市場因遭遇前所未有的調控逐漸降溫、商業地產也因競爭激烈開始出現過熱跡象的背景下，產業地產呈現出快速發展態勢，更是成了房地產企業戰略轉型的新方向，綠地、富力、合生創展等眾多知名房地產企業都紛紛涉足產業地產領域。

伴隨著國家“十二五”規劃產業升級指導方針的出臺，產業地產也越來越受到ZF與企業的重視。然而，發展勢頭迅猛的產業地產，必須具備專業的運營手段和強烈的革新意識，唯有如此，才能持續發展，長久經營。易居研究院作為易居（中國）總部研發機構，在為大型房企產業地產項目服務的基礎上，形成了對產業地產定位及開發模式獨到的見解，本期報告將易居研究院產業地產顧問團隊的部分實踐經驗與同仁們分享，希望對當前形勢下產業地產的發展有所幫助。

工業地產開發趨勢

工業地產開發的趨勢是與產業地產聯姻，在符合區域經濟發展總體布局與規劃的前提下，進行一種綜合開發。

當工業地產與產業地產合而為一，便誕生了一種綜合性房地產開發。在一個產業集群或產業基地中，將囊括各種類型的房產形態：商鋪、辦公樓、標準廠房、倉儲、展覽館及配套住宅等。

工業（或產業）地產實際上成為最復雜、最具挑戰性的房地產開發領域。對于開發商而言，工業（或產業）地產則不僅蘊藏著新的利潤空間，也將使其在區域經濟發展乃至在宏觀經濟舞臺上，發揮前所未有的重要作用。這將為房地產開發企業及其企業領袖的可持續發展，贏得更大更廣闊的博弈空間。

工業地產是工業的載體，是區域經濟的強力引擎。 在國內一些城市，為適應發展的需要，工業用地逐漸升級為符合新經濟和新型工業化發展的產業需要，工業地產投資也日趨升溫。工業地產的商業模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報”的四大特性。 “工業地產是一座有待開發的金礦”，“工業地產是規避風險的港灣”。無論是金礦還是港灣，都證明了工業地產巨大的價值所在，所以越來越多的地產企業轉型走工業地產投資路線。那么購買者在購買工業地產時注意事項有哪些呢？

工業廠房投資不同于一般的商品房，無論對一個人還是一個企業來說都是一件既要花費大量資金、又要費心勞神的大事，因購房而發生的糾紛更是困擾購房者的一大煩心事。因此，在購買前除了了解有關預售合同的基本的內容外，還要特別注意的是工業地產開發“五證”的相關知識和注意事項，能夠對糾紛的產生起到良好的防范作用。

工業地產從來都不是一個單純的物業概念，也不是單純的商業概念；它是跟地方政府招商引資以及地方工業經濟的發展聯系在一起的，具有很強的政治性和政策導向性的。一個合法正規的房地產開發商，必須具備齊全的“五證”。所謂“五證”，是指正式的政府立項批文、《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（也叫建設工程開工證），這也是法律對銷售方的基本要求。

《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產管理法》對工業地產預售的條件做出以下規定：

1. 已經交付了全部土地使用權的出讓金，取得了土地使用權證書。擁有合法的土地使用權是房地產開發企業進行房地產開發和預售的前提條件，在未取得土地使用權的土地上開發的房屋是非法建筑，政府有權令其拆除。購買者要在購買前要求驗證開發企業的土地使用權證，以確保該房屋的合法性。

2. 政府立項批文是政府管理部門對該項目初步設計、項目建議書的批復。政府單位頒發的正式的立項批文是該項目是否符合有關法規、符合政府政策導向和城市發展規劃的一個重要保障.。政府針對項目的批文又分兩種：招商引資形勢的項目批文和個人購買的工業用地批文。這兩種批文的區別在于前者可以自由分割轉讓，而后者無權分割轉讓。如果想要轉讓，需要將土地回收給政府由政府來掛牌拍賣。所以個人買地建廠房還是有一定的風險性，需要慎重考慮多方因素。

3. 持有建設工程規劃許可證。此項規定是房屋開工建設的前提，房地產開發企業只有在其建設項目符合城市規劃，領取建設工程規劃許可證后才能開工建設。
《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。 核發此證的目的是確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合法權益。

4. 持有建設用地規劃許可證。是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。核發的目的是確保土地利用符合城市規劃，維護建設單位按照城市規劃使用土地的合益。

5. 按照預售的房產計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并且已經確定施工進度和竣工交付日期。此規定是為了保障工程建設的穩定性和如期交房，避免開發商過分依賴預售款從事項目開發，防止無法如期交房損害購房者的利益。

工業地產市場是一種要素市場，其存在背后是工業的發展需要。工業地產購買者如果是自己生產需要首先要看清楚整個項目的規劃設計和配套設施是否合自己的需要、位置以及交通是否便利；如果是地產投資則不但要看注意以上的幾點，還要結合政府的政策和規劃，考慮以后的考慮其升值空間。同時要合理評估自己的經濟能力。而在買房時也要看開發商項目證件是否具備了銷售條件。注意整個項目的開發計劃工程進度以及配套完善的時間，這關系到買房者的入駐時間等情況。

產業地產作為地產行業的一個分支，有其獨有的商業模式，包括產業地產開發商籌措資金、建設基礎設施、開發經營項目并提供產業地產產業與服務等一系列活動。

產業地產脫胎于工業地產、商業地產，既與工業地產、商業地產有一定的類屬性，又具有其自身特征，突出體現于：

一、實現資源價值最大化
產業地產追求的是資源價值最大化，而不是企業價值最大化。產業地產的出發點是將地產資源與其它資源整合，把土地開發升華為區域經濟增長極的培育。比如高新科技產業地產項目，地產開發商不能僅僅圍繞地產利潤進行開發建設，而要兼顧高新科技產業特點，在規劃設計上努力為高新科技業的發展創造較好的生產、營運、辦公環境創造條件，以實現經濟、社會等資源價值的最大化。

二、注重產業環境營造
產業地產的表現形式，主要為城市近郊或者郊區的工業園，有時表現為整個“產業城市”。產業地產的建設并不局限于營造適宜人居住的環境，而更注重人們創業的需要。

三、投資要求較高
產業園區的功能性非常強，綜合性也比較全，對于投資，要求的專業能力比較高。產業地產的開發雖以政府導向為主，但其運作過程是完全市場化的。由于注重以地產為基礎，以產業為依托，因此對產業地產開發商的資金實力要求較高。產業地產資金占用周期較長，并且不完全注重資金效益，而必須努力實現資源效益的最大化，因此產業地產投資回收期限大于住宅地產與商業地產，這一特點成為資金不足的中小開發企業的進入門檻。產業地產的運作需要一定實力的投資開發商參與，這是產業地產大投資的特點所決定的。這也為政府正確選擇產業地產商確立了一把準尺。

四、基礎設施作用關鍵
基礎設施建設是產業地產快速啟動、形成雛形的基礎，只有過硬的基礎設施，才能達到吸引優秀項目/企業的入駐。在投資者對投資地進行考察時，基礎設施通常是最先引起注意的因素。供水、供電、通訊、道路、環保、治安等方面有力的保障，是投資者入駐項目得以如期開工的必要條件，自然也是其關注的重點。因此，產業地產在規劃上必須充分認識到基礎設施對整個產業地產運營的關鍵作用，在成本投入上甚至應該向基礎設施傾斜更多。

五、投資和回報周期長
產業地產有著比住宅地產、商業地產更復雜的操作流程，涉及政府、投資人、運營商、投資企業，從選擇、建筑設計、招商、運營、后續服務支撐，都需要專業的團隊。產業地產是長期性投資，因為它的表現能力不強。產業地產講究的是長期回報，要結合自身的實力，需要開發商把眼光拉長到10年、20年甚至更長時間。沒有配套產業，沒有后續資金支持，沒有統一的招商管理，肯定是不行的。

一個產業區或是綜合體的形成，不光是招商引資，或是將園區物業賣出去那么簡單。首先要有整體的規劃，其次是招商、運營、配套服務、物流配送等等等等。如果不能形成一個產業鏈，盲目投資產業地產，那么很容易就催生泡沫。

六、增值服務成為亮點
近年來投資者對產業地產的選擇越來越體現出從重視硬環境到強調軟環境的變化趨勢，即投資軟環境的建設。軟環境中最為關注的就是能否充分體現出增值服務。