來源：深圳瑞投

城市更新是一種國際上普遍存在的城市改造現(xiàn)象，其概念是非常明確的，是一種將城市中已經(jīng)不適應現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動，是對城市中某一衰落的區(qū)域進行拆遷、改造、和建設(shè)，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間，使之重新發(fā)展和繁榮。

城市更新包含舊改，棚改，綜合整治。

舊改則屬于“舊房改造”，舊改的概念則產(chǎn)生得更早一些，人們對其了解多半來源于廣東省和國土資源部開展的部省合作：三舊改造，即“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊農(nóng)村”，如今人們也把狹義的“城市更新”稱為“舊改”。

舊改是政府引導，市場主導，即企業(yè)實施，方向是市場化、商品化。

“棚改”，又稱棚戶區(qū)改造，是廣義上城市更新的一種方式。也可理解為危房改造，但是在深圳確切的應該說是老舊紅本小區(qū)的改造。針對的是“深圳市范圍內(nèi)使用年限在20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患、使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善的老舊住宅區(qū)項目應當納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍，不再采用舊城改造的方式進行改造。”。只有符合上述條件，才可能納入棚改，這意味著，仍然會有大量的舊住宅區(qū)改造不納入棚改，留在舊改框架內(nèi)。

棚改是政府主導，國企實施，方向是政策化、保障化、公益性建設(shè)的主要是政府保障性住房。

綜合整治：考慮城市發(fā)展彈性，在規(guī)劃期內(nèi)保留一定比例的城中村，合理有序開展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隱患、保障低成本空間、完善配套設(shè)施、提升環(huán)境品質(zhì)，實現(xiàn)城中村可持續(xù)的全面發(fā)展。

在綜合整治分區(qū)內(nèi)開展以綜合整治為主， 融合輔助性設(shè)施加建、功能改變、局部拆建等方式的城中村 更新(以下簡稱“城中村綜合整治類更新”)。通過微改造的 繡花功夫，增加城中村內(nèi)必要的公共空間與配套設(shè)施，提升 空間品質(zhì)，改善人居環(huán)境，加強住房保障。

綜合整治的城中村小區(qū)不拆除重建，只是優(yōu)化下空間，裝修提升居住環(huán)境品質(zhì)。

土地整備-整村統(tǒng)籌：在深圳，城市更新與土地整備并列為城市土地二次開發(fā)利用的“兩架馬車”。而整村統(tǒng)籌可以說是二者取長補短后應運而生的新思路。

整村統(tǒng)籌就是拋棄了傳統(tǒng)的以房屋征收為主要手段的土地整備模式，以行政村（社區(qū)集體）為單位進行土地權(quán)屬調(diào)查，明確該村的土地權(quán)益。并通過撥付土地整備資金、留用土地、收益分成、物業(yè)返還等方式，實現(xiàn)政府、村集體及相關(guān)個人的利益分配。

1、 城市更新歷史進展回顧

深圳市城市更新政策最初的雛形其實應該是在1986年。當時發(fā)布的《關(guān)于進一步加強深圳特區(qū)農(nóng)村規(guī)劃工作的通知》中，提及到農(nóng)村的舊城改造。

但從官方發(fā)布的政策文件上看，深圳早期的城市更新應起源于2004年，當時發(fā)布的《深圳市城中村改造暫行規(guī)定》正式開啟了舊改政策性文件的序幕，從而開始了大規(guī)模的城中村改造；隨后又于2007年出臺《關(guān)于推進深圳市工業(yè)區(qū)升級改造試點項目的意見》，目的是將工業(yè)用地也納入城市更新范疇中。這段期間一直被命為舊城改造。

直至2009年《深圳市城市更新辦法》正式發(fā)布后，“深圳市城市更新”這個名詞才開始使用，同時還提出了“拆除重建”、“綜合整治”、“功能改變”三類更新模式；從而達到改善環(huán)境、完善基礎(chǔ)設(shè)施配套、消除安全隱患之目的。其后，相關(guān)部門陸續(xù)公布《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引（試行）》 、《深圳市城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定（試行）》 、《城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、單元計劃申報、專項審批、實施主體確認、產(chǎn)權(quán)注銷等一系列規(guī)范化操作流程。

2012年，政府為解決在城市更新中遇到的各種具體問題，相繼出臺《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》，2014年發(fā)布《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》在此前已經(jīng)出臺工業(yè)樓宇符合一定條件可分割轉(zhuǎn)讓的優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，進一步允許一定規(guī)模拆除重建。

2016年10月15日深圳市政府簽發(fā)《深圳市人民政府關(guān)于施行城市更新工作改革的決定》288號文件，將城市更新審批權(quán)大部分由市下放到區(qū)級，同年11月深圳市規(guī)土委發(fā)布《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃的通知》，則明確了未來 5 年深圳市城市更新目標，進一步讓深圳市城市更新進入快車道。同年12月市政府正式簽發(fā)《深圳市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加強和改進城市更新實施工作暫行措施的通知》，并于2017年1月1日出臺，正式實行“強區(qū)放權(quán)”。

2017年深圳市規(guī)土委出臺《深圳市關(guān)外各區(qū)拆除重建類城市更新單元舊屋村范圍認定辦法》 以及《深圳市拆除重建類城市更新單元舊屋村范圍認定辦法（修訂稿）》 ，將符合條件的全市舊屋村納入范圍，為加快推進深圳市城市更新工作提供了政策上的支持。

2019年3月22日深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019-2025）》。

2018年6月1日,深圳市規(guī)劃國土委公布了《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法(征求意見稿)》。

2、 舊住宅改造難度大，僵局難破是應運而生的背景嗎？

城市更新在各方利益復雜的糾葛下，“拆不動、賠不起、玩不轉(zhuǎn)”這三難是市場主導中，開發(fā)商最無奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆遷補償是成為影響城市更新最大的阻礙。

按照2016年出臺的《暫行措施》強調(diào)，“因規(guī)劃統(tǒng)籌需要確有必要納入拆除范圍的零散舊住宅區(qū)，需由區(qū)政府組織開展前期工作，由區(qū)城市更新職能部門申報，權(quán)利主體的城市更新意愿應達到100%”。這幾乎一下子勒緊住諸多舊住宅小區(qū)改造項目的“脖子”，可謂舉步維艱。

有部分業(yè)界人士認為，政府并未對成片舊住宅區(qū)進行明確規(guī)定，雖然這個100%僅限定于零散舊住宅區(qū)，但既然政府對成片舊住宅區(qū)并沒有明確指出，那么成片舊住宅區(qū)也只能按照100%來操作。

3、 棚戶區(qū)改造與城市更新的區(qū)別

隨著城市更新項目大量改造開發(fā)，在舊住宅區(qū)改造推進陷入缺乏合法有效的操作機制及簽約困局情況下。近年，在深圳城市更新領(lǐng)域催生了一個新名詞叫棚戶區(qū)改造。像棚改“中國第一難”的羅湖區(qū)“二線插花地” 作為深圳棚改試點已是無人不知。目前列入棚改的還有寶安38區(qū)新樂花園、39區(qū)海樂花園，南山茶光地塊棚戶區(qū)已提上日程。

棚戶區(qū)改造主要是指對改造城區(qū)舊住宅和二線插花地，改善困難家庭住房條件而改造的活動，同屬于舊城改造范疇。

“棚戶改造”完全是針對去年以來國家強力推進的住房租賃市場發(fā)展戰(zhàn)略來的，深圳十三五計劃推出40萬套保障房，其中很大一部分是租賃房，如果沒有政策保障，大量的租賃房從何而來？現(xiàn)在明白了，主要就是從一部分比較破舊的老舊住宅區(qū)改造而來。因此，在舊住宅區(qū)范圍內(nèi)劃出一部分納入棚改，就是順理成章的事了。

棚改與城市更新

棚改與城市更新二者之間雖同屬于舊城改造范疇，都是拆除重建，但執(zhí)行的是不同的法規(guī)政策，存在著本質(zhì)的區(qū)別，主要區(qū)別有以下幾點：

01

工作目的的不同

深圳城市更新旨在完善城市功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善人居環(huán)境，推進土地、能源、資源的節(jié)約集約利用，目前主要以城中村、舊商業(yè)區(qū)、舊工業(yè)區(qū)為重點。而此次棚戶區(qū)整治改造旨在消除二線插花地地質(zhì)災害隱患，改善片區(qū)居住環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共服務設(shè)施配套。

02

運作模式不同

城市更新的運作模式是“政府引導，市場運作”，而棚戶區(qū)改造的運作模式是“政府主導，市場參與”。城市更新由開發(fā)商唱“主角”，屬于市場行為。而棚戶區(qū)改造政府不僅是責任主體，還要參與整體規(guī)劃設(shè)計，包括資金投入，相對而言推動執(zhí)行強度更大。

03

歸還房屋類型不同

簡單的理解：棚改方向是政策性住房，舊改方向是商品性住房。棚戶區(qū)改造采用“政府主導+國企實施+人才住房”的模式，以公共利益為目的，采取政府主導，以人才住房專營機構(gòu)為主，其他企業(yè)可以參與的模式，改造方式以拆舊建新為主，搬遷安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。

舊改則遵循“政府引導、市場運作、公眾參與”的原則，改造方式包括綜合整治、功能改變和拆除重建，所建住宅除搬遷安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性質(zhì)住房。

04

強制性不同

棚改實施過程中，因涉及公共安全利益，對于少數(shù)不服從改造的，可以通過行政征收、行政處罰程序等強制執(zhí)行；

舊改則完全遵循自愿原則，必須百分之百的業(yè)主同意方可拆除動工。

4、 拆遷補償方式不同

棚戶區(qū)改造由政府主導，這是因為棚戶區(qū)存在突出的公共安全隱患，危及人民生命財產(chǎn)安全，整治改造不存在以營利為目的商業(yè)開發(fā)。市場行為的城市更新除了公共配套和公益貢獻，還存在“資本逐利”的空間。

棚戶區(qū)改造項目的貨幣補償按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》（市政府令292號）的規(guī)定執(zhí)行，產(chǎn)權(quán)調(diào)換按照套內(nèi)建筑面積1:1或建筑面積不超過1:1.2的比例執(zhí)行，允許增購不超過10㎡的建筑面積。以棚改項目華富村為例，其拆賠比是套內(nèi)1：1 或建面1：1.18二選一；可以低價9000元/平的價格加購13平；可購的上限是25平，另外的12平可以當時市場價的九折購買；

而城市更新的補償標準由項目實施主體與業(yè)主進行協(xié)商，并通過簽訂搬遷安置補償協(xié)議予以約定，沒有統(tǒng)一標準。參考目前大沖村和白石洲村的舊改拆遷補償，一般都是建筑面積1：1賠償，對于本地村民還會有些相應的優(yōu)惠條件。

5、 改造政策不同

城市更新與棚戶區(qū)改造雖同屬舊城改造范疇，但分別執(zhí)行不同的法規(guī)政策。

城市更新依據(jù)有《深圳市城市更新辦法》、《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》等相關(guān)文件；棚戶區(qū)改造依據(jù)有《廣東省人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實施意見》、《深圳市棚戶區(qū)改造項目界定標準》等相關(guān)文件，可適用免征部分稅費、融資諸多優(yōu)惠政策。

城市更新相關(guān)政策不適用于棚戶區(qū)改造，例如按照城市更新相關(guān)規(guī)定，要求申報區(qū)域達到一定規(guī)模、合法用地達到一定比例要求，而棚戶區(qū)改造無此類限制。

棚戶區(qū)改造政策主要適用于老舊住宅區(qū)，全市范圍內(nèi)使用年限20年以上，且滿足“存在住房質(zhì)量、消防等安全隱患”、“使用功能不齊全”、“配套設(shè)施不完善”這三個條件之一的，以及使用年限雖不足20年但按照《危險房屋鑒定標準》（JGJ125-2016）鑒定危房等級為D級的住宅區(qū)可以適用棚戶區(qū)改造政策。

而城市更新政策改造的范圍更廣，包括舊住宅區(qū)、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村和舊屋村等。舊住宅區(qū)申請拆除重建城市更新的，建筑物建成時間原則上應不少于20年，滿足條件的舊商業(yè)區(qū)、舊工業(yè)區(qū)建筑物可放寬至15年的建成時間要求。

6、 原建筑產(chǎn)權(quán)屬性不一樣

棚改的老舊小區(qū)多為紅本住宅小區(qū)，舊改的城中村多為歷史遺留違法建筑（小產(chǎn)權(quán)），村民手頭的多為歷史遺留違法申報單（因為顏色為粉紅色，也稱紅單，后續(xù)簡稱：歷史遺留單），歷史遺留違法建筑申報單，可以視為政府不認為建筑本身合法，但是可以認定產(chǎn)權(quán)人的一種房產(chǎn)證類型。作為投資者可以通過歷史遺留單認定賣房的房主的所有權(quán)。投資者買過來后，舊改的開發(fā)商同樣是會認定房屋的實際所有人，簽訂拆遷補償協(xié)議后，會賠償紅本商品住宅。

7、 整村統(tǒng)籌的總體思路

在深圳，城市更新與土地整備并列為城市土地二次開發(fā)利用的“兩架馬車”。而整村統(tǒng)籌可以說是二者取長補短后應運而生的新思路。

整村統(tǒng)籌就是拋棄了傳統(tǒng)的以房屋征收為主要手段的土地整備模式，以行政村（社區(qū)集體）為單位進行土地權(quán)屬調(diào)查，明確該村的土地權(quán)益。并通過撥付土地整備資金、留用土地、收益分成、物業(yè)返還等方式，實現(xiàn)政府、村集體及相關(guān)個人的利益分配。

整村統(tǒng)籌指以社區(qū)股份公司及其成員實際使用、空間集中成片的區(qū)域為實施對象的土地整備項目。整村統(tǒng)籌整備項目應當同時符合以下條件：①項目位于同一社區(qū)范圍內(nèi)；②項目范圍內(nèi)未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)的規(guī)劃建設(shè)用地面積不小于50000平方米。

土地整備利益統(tǒng)籌政策的現(xiàn)實意義在于：

（1）盤活原農(nóng)村集體土地資源，解決土地歷史遺留問題

（2）實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)用地的收儲，補足公共配套、基礎(chǔ)建設(shè)欠賬

（3）以留用地方式取代貨幣補償，解決征地拆遷難題

（4）部分留用地開始走入集體資產(chǎn)交易，昭示土地整備利益統(tǒng)籌有實質(zhì)進展

整村統(tǒng)籌與城市更新的區(qū)別

整村統(tǒng)籌跟城市更新其實區(qū)別簡單概括就是：整村統(tǒng)籌是以一個原農(nóng)村為單位進行土地整備利益統(tǒng)籌方法，是由政府主導。城市更新則是市場主導，這是最主要的區(qū)別。事實上，城市更新是合法用地必須滿足60%，土地整備的集體合法比例遠遠達不到城市更新的要求，所以沒辦法走城市更新的路徑，因此只有跟政府商量通過政府合法化村集體的部分土地，政府拿走一部分土地，通過這種方式盤活土地實現(xiàn)共贏。

綜合整治=不拆除，裝修城中村

2019年3月22日深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019-2025）》。

充分考慮城市發(fā)展彈性，在規(guī)劃期內(nèi)保留一定比例的城中村，合理有序開展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隱患、維護城市肌理、傳承歷史文脈、保障低成本空間、完善配套設(shè)施、提升環(huán)境品質(zhì)，實現(xiàn)城中村可持續(xù)的全面發(fā)展。

針對不宜拆除重建的城中村用地，以及現(xiàn)狀建筑質(zhì)量較好、現(xiàn)狀開發(fā) 強度較高的城中村用地，以綜合整治為主，通過微改造的繡花功夫，增加城中村內(nèi)必要的公共空間與配套設(shè)施，提升 空間品質(zhì)，改善人居環(huán)境，加強住房保障。

以上紅色區(qū)域，共99平方公里，220個村被納入城中村綜合整治在2025年之前不得納入城市更新單元計劃、土地整備計劃及棚改計劃。納入了綜合整治，也就意味著6年內(nèi)沒有拆除重建舊改的可能，無論對于村民還是博舊改的非原住民購房者都是一個不好的消息。

深圳的未來在哪里，要靠實體經(jīng)濟、要靠創(chuàng)新驅(qū)動，這一點深圳的領(lǐng)導看的很清楚。但是，隨著房價的不斷高漲，市場上對利潤的沖動，必然會想方設(shè)法不斷蠶食深圳本已不多的產(chǎn)業(yè)空間。雖然法定圖則規(guī)定了一定比例的產(chǎn)業(yè)功能，但是城市更新的“工改居、工改商”項目由于利潤的召喚第一時間被開發(fā)商“選”了出來，少有的工改工項目也幾乎淪陷為類住宅產(chǎn)品的天下，這種“市場選擇”的結(jié)果導致深圳M1廠房數(shù)量急劇的減少，大量的優(yōu)質(zhì)企業(yè)被迫向東莞、惠州甚至更遠的內(nèi)陸地區(qū)遷移。

剛開始這似乎可以用產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移理論來解釋，不值得驚慌失措。但是隨著歐美發(fā)達國家的再工業(yè)化，以及工業(yè)4.0革命的出現(xiàn)，生產(chǎn)環(huán)節(jié)是否低端、是否該流出，就要看產(chǎn)品的性質(zhì)和工藝了。深圳的產(chǎn)業(yè)以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)為主，重化、五金、電鍍等低層次產(chǎn)能已經(jīng)在高房租的壓力下基本淘汰，如果進一步減少生產(chǎn)環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)空間，流出的產(chǎn)能將可能是智能制造革命中最為先進的那部分。如何留住這些創(chuàng)新型的實體經(jīng)濟，防止產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)類似香港的空心化，已是刻不容緩的課題。

好在深圳的領(lǐng)導們很清醒，劃出了工業(yè)區(qū)塊線，并使其成為一項制度安排，像基本農(nóng)田保護一樣、像生態(tài)控制線保護生態(tài)一樣，來保護深圳的先進工業(yè)。但是線劃了，效果如何？以龍華為例，申報的20多個工改工項目全部為新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）方向。各區(qū)的情況基本一致，未來深圳的研發(fā)辦公等寫字樓市場將充斥市場。

領(lǐng)導們也很快意識到這一點，在城市更新十三五規(guī)劃中明確了新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的最高比例，同時進行強區(qū)放權(quán)，給與了區(qū)里更大的靈活性和決策權(quán)。有些區(qū)為了解決這一問題，用行政的手段規(guī)定產(chǎn)業(yè)用房自持的比例，甚至直接限制工改M0的審批，但是收效甚微。開發(fā)商還是想盡辦法去做M0，實在做不了，寧可不改。對政府來說，這一塊的根源在哪里，必須抓住問題的關(guān)鍵才能做出切實有效的政策，避免頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳。

其實，M1容積率上限就是解決這個問題的牛鼻子。普通工業(yè)用地容積率最高為4，新型產(chǎn)業(yè)用地容積率最高為6，容積率差異涉及到申報主體巨大經(jīng)濟利益，造成幾乎所有已備案的工改工項目擬更新方向均為新型產(chǎn)業(yè)功能（工改M0），否則“算不過賬”，沒人會做虧本的事。不依靠市場，單靠行政強制肯定難以達到預定的效果。

那么，M1容積率上限為4，M0容積率上限為6是否合理呢？我認為很不合理，理由有四：

第一，不符合深圳政府鼓勵建設(shè)M1的引導方向。按照正常的邏輯，政府鼓勵什么，應該給它以最優(yōu)的政策，引導市場向這個方向調(diào)節(jié)和發(fā)展。但是現(xiàn)在的情形是什么樣子呢？政府鼓勵M1，卻給它低的容積率上限；限制M0，容積率卻高。這不符合政府鼓勵M1的認知和邏輯。好比企業(yè)鼓勵并重用人才，卻給他最低工資，這怎么行？

第二，不符合深圳土地必須集約利用的現(xiàn)實需要。深圳的土地面積只有1997平方公里，同為一線城市，上海面積6300多平方公里，北京是16800多平方公里，廣州是7300多平方公里。也就是說，深圳大致相當于北京的八分之一，上海、廣州的三分之一。這要求深圳的建筑哪怕是工業(yè)建筑也要集約利用，向天空向地下要空間（現(xiàn)有的建筑工藝、技術(shù)也完全能夠支撐高層的重型廠房，那種認為廠房就是低矮的觀點是可笑的）。因此，M1容積率上限為4不符合水準土地集約利用的要求。

第三，不符合政府簡政放權(quán)的歷史趨勢。M1容積率上限是在《深圳市城市規(guī)劃標準與準則（2014）》里規(guī)定的，對其取值專家們應該拿出的依據(jù)是所謂“區(qū)位條件、交通條件 、資源條件”等等。這里要注意的是，容積率上限并不是項目實際取得的容積率，其最終的核定要經(jīng)過“建環(huán)委”的研究討論來決定。也是就說，M1確定容積率在建環(huán)委過會時，那些 “區(qū)位條件 、交通條件 、資源條件”的限制，會被專家組進行個案討論，通過了就代表沒問題。既然有建環(huán)委給個案項目的環(huán)境承載力進行研究審定和把關(guān)，又何必給全市的產(chǎn)業(yè)空間一次性套上一個不可逾越的天花板呢（短時間出臺的這么大范圍的指引，可做參考，但作為強制性規(guī)范，其科學性也有待商榷）。所以，目前規(guī)定的容積率上限有一刀切的嫌疑，其作用無疑是給強區(qū)放權(quán)帶上一個枷鎖，讓區(qū)里帶著腳鐐跳舞，不符合簡政放權(quán)的初衷。

第四，不符合為未來負責、為城市負責的科學態(tài)度。城市規(guī)劃關(guān)系著城市的未來，今天小小的容積率的傾斜，可能導致未來的研發(fā)辦公用房泛濫，導致產(chǎn)業(yè)的空心化、競爭的同質(zhì)化。而且比較可怕的是，M1廠房未來還可以通過綜合整治等方法改造成為研發(fā)辦公用房，但是研發(fā)辦公用房如何改造成為廠房呢？一旦實施，不可逆轉(zhuǎn)。難道再拆一次，那將是社會財富的巨大浪費，深圳會為了今天的容積率政策買單。事實上，容積率可以出臺指引，但不能進行簡單粗暴的強制，這不符合科學發(fā)展的態(tài)度，也對深圳的未來不負責任。

那么，我們該如何呢？我們要建言市委市政府，抓住容積率這個牛鼻子，以四兩撥千斤，牽一發(fā)而動全身。建議容積率方面將M0和M1一視同仁，或者對鼓勵的M1有所傾斜，相信由于M1產(chǎn)品地價低、相對稀缺、可塑性好，市場一定會做出相應的選擇的。對于現(xiàn)有容積率的指引，建議可以讓各區(qū)作為參考，其不具有強制規(guī)范效力，解除各區(qū)的枷鎖，真正的實現(xiàn)強區(qū)放權(quán)（不用擔心各區(qū)亂提容積率，因為有建環(huán)委專家的把關(guān)，只是減少了一重限制）。另外，不用擔心建筑問題，最近中環(huán)的地王占地只有2000多平方米，這在深圳連最低的舊改門檻都進不去。看下香港的建筑密度，深圳還是控的太死。

總之，要相信各區(qū)，否則放權(quán)有什么意義；要相信建環(huán)委，否則過會只是個形式；要相信市場邏輯，你鼓勵的要給它更多；要相信未來，只有改變（遠勝于強制）才會贏得產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

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城市更新，需要模式，也需要一個性感的故事

 

“無論什么時間，這座城市都應該是黑白兩色的”，這是伍迪·艾倫影片《曼哈頓》中的開場白，伴隨著這段旁白，出現(xiàn)的是紐約的象征曼哈頓，筆直窄窄的街道、摩天大樓，這個畫面開啟很多人對國際都市的啟蒙和向往。

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你現(xiàn)在看到的紐約

是經(jīng)過數(shù)百年城市更新后的面貌

真實彩色的紐約，是水泥高樓林立人潮涌動，城市充斥繁盛的娛樂及購物中心、百老匯劇院、大量耀眼的霓虹光管廣告、以及電視式的宣傳版，這些已經(jīng)深入成為象征紐約的標志。而位于這座城市中心的曼哈頓，更是以一個見證者的角度觀摩著城市發(fā)展的各個階段。那些地標性建筑——帝國大廈、克萊斯勒大廈、洛克菲勒中心都建于電影還是黑白色的時期，他們的興起注釋著這個城市一個嶄新階段的發(fā)展：紐約曼哈頓自20世紀50年代起開始進行城市更新（urban renewal)，一個只有59平方公里的土地上，經(jīng)過100多年不斷的對城市升級改造演變成后來的模樣。城市更新如城市擴展一樣改變著城市的面貌，類似的城市更新也發(fā)生在國際金融中心倫敦的不同區(qū)域，這是國際化大都市發(fā)展到一定階段的必經(jīng)之路。

（城市更新階段及城市擴展階段）

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如今的北京遇見當年的曼哈頓

一場與時間賽跑的城市變革已悄然上演

紐約成了很多都市的參照樣本，但如今的紐約城市規(guī)劃已不再只是追求摩天大樓。大到著手修訂城市土地分區(qū)規(guī)劃，小至用自動化樓宇控制系統(tǒng)改造城市老建筑，更新的內(nèi)容變得更加精細，如同紐約曼哈頓所面臨著城市病的巨大挑戰(zhàn)，高能耗、交通擁堵、生活質(zhì)量下降、基礎(chǔ)建設(shè)老舊，這些問題，在經(jīng)過三十年超快速發(fā)展的北京也日漸顯現(xiàn)。

在北京，過去投資驅(qū)動的舊經(jīng)濟增長模式帶來大量低效的工業(yè)用地，城市本身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也亟待升級，這個一線城市的發(fā)展空間布局已功能高度發(fā)達，未來建設(shè)用地的管控收緊，攤大餅式的建設(shè)方式已然不可持續(xù)，持續(xù)高漲的土地價格同樣提升著建筑的水準，對相匹配的物業(yè)形態(tài)提出了更高的要求，城市更新刻不容緩。近年，這個話題不斷被政府、媒體還有開發(fā)商們提起，當城市核心區(qū)的物業(yè)水平被非核心區(qū)域的物業(yè)超越時，北京的內(nèi)動力爆發(fā)。而城市更新，不應該只是一幢幢舊樓被推到后的翻新，它的參與是一個復雜的過程，政府、市民、開發(fā)商都需要在觀念上和能力上進行改變 。

◆ Randy（左），90后，“無界空間”創(chuàng)始人，畢業(yè)于常青藤名校康奈爾大學。右為合伙人韓昕锜。二人是校友。

去年12月，Randy開始關(guān)注“聯(lián)合辦公空間”（共享辦公）生意，原想小打小鬧，但在今年4月份時，受到了前萬科高級副總裁毛大慶刺激，走上了融資擴張之路。

Randy深深記得是4月份的某天，他參加leancloud舉辦的一個小派對，現(xiàn)場來了許多創(chuàng)業(yè)者。也就是當晚，Randy得知毛大慶要做跟他相同的事兒——聯(lián)合辦公，且投資方均為業(yè)內(nèi)大咖，如真格徐小平、紅杉沈南鵬、創(chuàng)新工場李開復… …

第一反應，他的腦子里冒出三行字：“我靠，怎么辦，要完了。”

他抓緊時間融資，四處見投資人。幸運的是，融資在5月份便敲定：“無界空間”獲得440萬元天使投資，投資方為梅花天使、經(jīng)緯創(chuàng)投、青山資本。

7月25日，“無界空間”開業(yè)，面積1000平米，一周后入住率達70%。接下來數(shù)月，另一批創(chuàng)業(yè)團隊相繼入駐，其中包含硅谷著名孵化器500Startups。9月份，Randy在望京拿下兩處新場地，面積分別為1400平米、2700平米。

◆ 位于百子灣路黃木1號院的無界空間

運營半年后，到明年1月份，Randy預計一共將拓展4處新空間，工位數(shù)約1500個，總面積在10000平米左右。

注：Randy已確認文中數(shù)據(jù)真實無誤，鉛筆道愿與他一起為內(nèi)容真實性作背書。

440萬元天使融資

三元橋，Randy打開出租車的門，一腳正要跨上去，電話來了。電話那頭是梅花天使合伙人張筱燕，Randy隱約有種感覺，是不是要給TS了？

5分鐘前，Randy才與張筱燕聊完自己的項目——“無界空間”。5分鐘后，張筱燕把Randy叫了回來，倆人坐在沙發(fā)上，開始聊TS。

“給500萬，按2000萬估值，如何？”

“要不400萬吧。” Randy覺得稀釋有些多。

“好，我們出TS，你現(xiàn)在簽吧。”

此時的Randy有些猶豫，另一端的經(jīng)緯、九合創(chuàng)投也在等他回復。說明情況后，張筱燕進一步表達了自己的誠意：“咱們別簽TS了，直接簽合同，現(xiàn)在給你打50萬定金。”

Randy簽了。但事后，經(jīng)緯也沒放手。最終談判的結(jié)果是：5月份，“無界空間”獲得440萬元天使投資，資方為梅花天使、經(jīng)緯創(chuàng)投、青山資本。

原本，Randy沒想過融資，刺激他的是毛大慶，后者曾是萬科高級副總裁。Randy深深記得是4月份的某天，他參加leancloud市場總監(jiān)舉辦的一個小派對，現(xiàn)場來了許多創(chuàng)業(yè)者。

那天晚上，一位好友告訴Randy，毛大慶也要做聯(lián)合辦公空間，是真格徐小平、紅杉沈南鵬、創(chuàng)新工場李開復等大咖一齊投資。聽完后，Randy腦海里第一反應是冒出了三行字：“我靠，怎么辦，要完了。”再一想，覺得也是件好事，可以一起教育市場。

但必須抓緊時間融資。整個4月份，他陸續(xù)找了九合、經(jīng)緯、梅花天使。5月份，融資落定。此時，距離他籌備“無界空間”，已經(jīng)4個月有余。

確定場地

原本，Randy沒想干聯(lián)合辦公空間，他想做的是旅游：1個P2P平臺，連接游客與當?shù)厝耍笳邘椭慰鸵?guī)劃行程。

去年12月，東直門一家KFC里，Randy一邊吃飯，一邊向好友Diana展示自己的項目。Diana聽完后覺得不靠譜，建議Randy做聯(lián)合辦公。Diana是“Shopit購幫”創(chuàng)始人，后者是一個提供發(fā)現(xiàn)時尚和搜索工具的App，正需要辦公場地。

當時，Randy對聯(lián)合辦公空間認識尚淺。“印象中，就是一個社區(qū)，里面有很多小團隊，大家經(jīng)常組織牌局、看看電影，然后請一些導師過來… …”

但沒過多久，Randy主要精力全轉(zhuǎn)移了過來。經(jīng)調(diào)研后，Randy發(fā)現(xiàn)，同類的P2P旅游平臺已大小冒出10幾個。“已經(jīng)晚了半年。”

Randy最初的想法是，做200-300平米，“無界空間”與“Shopit購幫”兩個團隊先入駐，再拉幾個新團隊，慢慢擴張。以此，他算了一筆賬。“我之前在BCG（波士頓咨詢公司）工作，擅長算經(jīng)濟賬。”

他大致研究了一下商業(yè)地產(chǎn)，看了諸如58、搜房等二手房平臺，走訪許多核心地段，算了算租售比。“若按200平米計算，至少活動空間占50-60平米，其余按80%-85%的入住率，每個工位4-6平米，每個工位月租1600元。”

如此一來，月收入不過5萬元，還覆蓋不了成本。“成本分為幾塊。一是租金成本，比如6.5元一平米，200平米就是6.5*30*200=39000元。其余為運營費用，1個人按5000-6000元計算，還有水電網(wǎng)雜費等。收入也是幾塊，一是租金。二是活動、咖啡服務等，大約占總收入的5%-10%。”

到今年2月份時，Randy得出一個結(jié)論：辦公面積至少1000平米，最佳面積為2000-2500平米。“以2000平米為例，凈利潤約為20%-25%。”

接下來兩個月，Randy看了大約30個場地。

首先Pass掉了中關(guān)村。“創(chuàng)業(yè)氛圍好，但是競爭很激烈，初期優(yōu)勢不大。”在東邊，Randy傾向于東直門、三元橋兩處，一個是2號線，一個是10號線，且離西邊較近。“但沒找到合適的物業(yè)。” Randy又陸續(xù)看了望京、三里屯、上地、國貿(mào)等地。

一日，Randy陪朋友來百子灣蘋果社區(qū)參會，后者去見Cape創(chuàng)始人。而Randy在一旁等候，閑來無事，便去了附近的鏈家地產(chǎn)看場地。

場地就在蘋果社區(qū)——百子灣路黃木1號院，一共約1000平米，軍產(chǎn)房，純毛坯，水泥地。“外面臟臟破破，就像廠房一般。”但位置不錯，離國貿(mào)約1.2公里。接下來3個星期，Randy又考察了10幾處，最終選定在百子灣。

營業(yè)一周入住率70%

確定地址后，Randy著手設(shè)計、裝修。

在設(shè)計上，通過好友介紹，Randy找到了中央美術(shù)學院教授史洋，后者曾與OMA設(shè)計事務所參與了“卡塔爾機場城”、“多哈大學城”項目，曾被評為國內(nèi)最有思想的青年設(shè)計師。

21天后，設(shè)計方案完成，整體偏工業(yè)風。“我覺得很酷。”

3月20日，Randy準備裝修。“我覺得進入了創(chuàng)業(yè)蜜月期，團隊就我1人全職，而且沒找投資。”4月3日，他去了柬埔寨，本想暢游4日。

抵達吳哥窟第一天，Randy剛到酒店，放下行李坐在床上時，出問題了。施工隊打電話告訴他，有20幾個退休老干部來鬧事，不讓裝修。

Randy所租的是一個師級小區(qū)，屬于空軍后勤部，住著大約200戶退休干部。后來軍隊將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)成了商業(yè)地產(chǎn)，租給了一家物業(yè)公司，物業(yè)又租給了Randy。退休干部們對這件事很生氣，因此與軍隊有糾紛。

糾紛波及到了Randy，整個4月份都處于“停工”狀態(tài)。“他們鎖上了我們的門，不允許施工。”但令他寬慰的是，趁著這段時間，他在宣傳上添了一把火，發(fā)布了一篇宣傳文，閱讀量1萬多，一些VC接連找上門來。4月底，“無界空間”完成440萬元天使融資。

5月份，Randy不斷與物業(yè)溝通，又持續(xù)了1個月。6月份，Randy公司注冊完畢，裝修的事兒也終于處理完。“軍隊最終妥協(xié)，自此，再沒有人打擾過我們。”

7月10日，裝修完畢，第一批團隊入駐。7月25日，“無界空間”正式開幕。開幕前兩個月，Randy與團隊一直在策劃創(chuàng)意，“一定要一炮打響，做得越敞亮越好。我討厭大會，無聊。我想舉辦一個Carnival（狂歡節(jié)），這在美國很受歡迎，活動有不同片區(qū)，大家可以選擇性玩耍。”

Randy打算做一場活動，排滿全天。一部分是不同主題的講座，請大咖來分享；另一部分是展示廳，如智能硬件、O2O… …

當日，1000平米的“無界空間”來了1000人，大多都是創(chuàng)業(yè)者與投資人，熙熙攘攘，大門堵著進不來。演講一共7場，其中3個與投資相關(guān)，2個與創(chuàng)業(yè)相關(guān)。此外，唱吧創(chuàng)始人陳華、紅杉資本合伙人周逵也分享了各自的創(chuàng)業(yè)、投資經(jīng)歷。

◆ 周逵正在分享

大咖來了許多。有些是明星創(chuàng)業(yè)者，如陳華、會會創(chuàng)始人李翔昊、探探聯(lián)合創(chuàng)始人潘瀅等；有些是投資人大佬，如周逵、經(jīng)緯創(chuàng)投合伙人Harry、明勢資本創(chuàng)始合伙人黃明明、九合創(chuàng)投創(chuàng)始人王嘯… …

繼續(xù)擴張

總體來說，開幕式很成功。“前期通過預熱，預約入住率達到了30%，開幕式一周后，這個數(shù)字變成了70%。再過兩周，入住率達到了80%。”

◆ 開幕式后，“無界空間”的團隊留影，其中包括3名全職、8名實習生以及多名幫手。

在收入方面，無界空間也在穩(wěn)步增長。100多個工位，10幾個入住團隊，投資方多為主流機構(gòu)，如梅花天使、真格基金、順為資本… …“第一個月收入8萬，第個二月收入16萬，目前大約是20萬元，入住率約90%。預計營業(yè)8-9個月能收回成本。”

9-10份，逐漸擴大的“無界團隊”在望京簽下兩個新場地，預計12月初開業(yè)。一個位于望京新世界百貨對面，面積1400平米。另一處就在附近，走路約7-8分鐘。

“除去中關(guān)村外，我認為望京是最理想的地段。以望京SOHO為例，兩年前開盤時價格為5-6元/平米，現(xiàn)在是8-10元/平米。我們要趕緊在這兒拿下新場地，簽訂長期合同。”

◆ 即將開業(yè)的“無界空間”新址

Randy將其定義為2.0版。“設(shè)計師還是史洋，依然延續(xù)工業(yè)極簡風，但更有設(shè)計感。活動面積是現(xiàn)在的一倍，有許多小會議室，上面可以睡覺，下面拉個簾子可以開會；還有游戲廳、電話廳… …一共能放置約180個工位，每個工位定價1800元/月。”

◆ 新址的活動空間更為寬敞

年底前，Randy還在繼續(xù)談新場地。到明年1月底，無界空間將有五處新空間正式運營（含天津一處），工位數(shù)可能達1500多個，總面積約10000平米。

就深圳市場來說每年的農(nóng)歷新年期間和7月到9月份都是工業(yè)地產(chǎn)出租的淡季，而除了這些時間段以外的其它時間總體是比較平均的。農(nóng)歷新年期間的出租市場用不著多說了，我們這里主要談談每年7月到9月這三個月的情況。

據(jù)我們了解，這三個月的出租成交量一般不會超過全年總成交量的2成，大部分情況是在1成以內(nèi)。因此對于在這些時間段開盤的包租企業(yè)來說，可謂是壓力山大啊！造成這個明顯的季節(jié)效應的原因主要有以下三點：

1. 歷史以來一般工業(yè)地產(chǎn)出租合同的簽訂和到期時間主要集中在每年的2-6月份和10-12月份。
2. 一般每年的3-11月份這段時間是企業(yè)集中精力搞經(jīng)營生產(chǎn)的階段，大部分的擴產(chǎn)或新投資計劃都會在農(nóng)歷年后的1到2個月進行。7-9月份剛好是企業(yè)集中精力搞經(jīng)營生產(chǎn)的中期，所以每年這個時期出現(xiàn)因擴產(chǎn)和新投資計劃而要租工業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)也會比較少。
3. 7-9月份為深圳的高溫季節(jié)，對于客戶來說看廠房、租廠房都要承受高熱的煎熬，所有很多時間寬松的客戶就會把租房的時間提前或者延后來避開高溫季節(jié)。

隨著深圳“騰籠換鳥”發(fā)展進程的變化，工業(yè)地產(chǎn)的這種季節(jié)性也逐步改變。因為有越來越多的工業(yè)地產(chǎn)逐步地升級成了辦公、商業(yè)、專題產(chǎn)業(yè)園等，而這些的產(chǎn)業(yè)的季節(jié)效應都與工業(yè)租出市場有著明顯的區(qū)別，所有上述工業(yè)地產(chǎn)的季節(jié)效應會隨著深圳城市發(fā)展的步伐越來弱化。